任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。因此，土地承租者不应直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议，这种操作方式是不妥当的。
法律分析
任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。
拓展延伸
村集体建设用地的法律规定和合规性是一个复杂而重要的问题。根据我国相关法律法规，村集体建设用地必须符合土地利用总体规划、国家、地方以及相关部门的政策和规定。其中包括土地征收、使用权出让、土地用途转换等程序和要求。合规性的评判需要考虑土地权属、用途是否符合规划、是否经过合法程序等因素。此外，还需要关注土地使用权的期限、限制性条款、补偿和安置等问题。对于村集体建设用地的合规性评估，需要综合考虑法律、政策、规划等多方面因素，确保合法合规。因此，对于具体情况，建议咨询专业律师以获取准确的法律意见。
结语
任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。普遍存在着土地承租者直接与村委会签署土地租用协议的操作方式，这种做法被认为是无效行为。村集体建设用地的合规性评估需要考虑土地权属、用途是否符合规划、是否经过合法程序等因素。建议咨询专业律师以获取准确的法律意见。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百一十条承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。