一、项目背景：
苏州市享达物流有限公司是一家有20xx年综合物流运营经验的专业物流企业，企业管理团队熟悉物流及相关服务行业的政策环境、市场环境，有广泛的固定客户资源，已在苏州市相城区黄桥镇太阳路征得用于建设物流园区的100亩地，约66670平方米，土地使用权为50年，于20xx年11月和黄桥镇集体资产经营公司签署土地使用权出让协议书。
待资金筹集到位，将基建工程、配套设施建成后，很快就可投入试运营。
1.市场环境分析
进入WTO后，世界经济一体化的趋势早已形成，中国被定位为国际生产制造中心，中国境内的国内外企业生产形式出现良好的长期性的发展势头，国内贸易和进出口贸易空前活跃，因此，各类企业对物流的需求越来越多，物流外包已成为企业的优先选择，因为物流外包可有效降低企业的运营成本，使企业能够将主要精力用于其核心业务上，无形中物流成为第三利润来源。
物流在我国是一个新兴行业，有着很好的发展前景，收入稳定，市场波动小，目前处于起步阶段的快速发展期。
2.政策环境分析
商务部等国家9部委20xx年联合制定了《关于促进物流业发展的意见》，为物流业的发展提供了宽松的政策环境，江苏省委省政府今年7月份提出了关于加快发展物流等现代服务业的若干政策，意在放宽市场准入，实施物流业税收优惠和规费减免，加大财政支持力度，进行价格扶持，加快江苏物流服务领域的改革开放。苏州市政府也出台了《关于促进服务业跨越发展的决定》，规定明确指出：对新引进物流园的重点第三方物流企业，给予一次性补贴;对物流园区内新引进的分拨、配送、采购、仓储类物流企业和大型专业运输企业、具有一定规模的多式联运企业，在一定年限内给予一定补贴;对物流园区内新引进的物流重点建设项目的固定资产投资贷款利息在限额内给予一定补贴。
享达物流园项目属于苏州市物流规划布局的一个重点项目。
二、项目基本状况
1. 地理环境分析
相城区黄桥镇位于苏州市西北郊，毗邻环城高速，地处我国经济最发达的长江三角洲腹地的苏州高新技术产业园区内。
苏州高新区1992年11月被国务院批准为国家高新技术产业开发区，1997年被确定为首批向APEC成员开放的亚太科技工业园， 20xx年被外经贸部、科技部批准为国家高新技术产业开发区高新技术产品出口基地， 20xx年3月被国务院批准成立出口加工区， 20xx年9月，苏州市委、市政府对新区、虎丘区、相城区、吴中区等进行了区划调整，由相城区和吴中区划入通安镇和东渚镇、镇湖街道，建立苏州高新区、虎丘区。
苏州高新区、虎丘区交通十分便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，建设中的世纪大道横贯东西。
在这样交通畅通的著名工业园和出口加工区，由于物流的优势刚刚被认识，物流的发展相对滞后，可见，在此地发展物流园的潜力之大。
2.项目具体状况
占地面积：6.667万平方米
土地使用权：50年
地面状况：实现“五通一平”，即通路、给水、排水、供电、通讯和土地状况平整。
由苏州市享达物流有限公司筹资兴建，并负责管理、运营;协议方-黄桥镇集体资产经营公司负责承办企业的报批手续。
经营范围：货物运输、仓储、出租停车场
三、投资收益状况分析
(一)经营规模：
1.总基地面积66500万平方米
2.总建筑面积为：32342平方米
包括：(1)货运办公楼：121792(层)2栋=8592平方米
(2)货运仓库：115242栋=5320平方米
(3)临街商铺：3680+3628=7308平方米
(4)中转大厅(3)层+酒店(5)层=10870平方米
上述(1)+(2)+(3)+(4)=32280平方米(注：图纸上标注为32342平米)
3.硬地面积：40164平方米，可容纳停车位400个。
4.人员编制： 73 人，其中包括：
总经理1人 副经理 3 人
财务人事部 13 人 业务服务部 8 人
后勤保卫部 12人 客房服务员 16人
商品部 4人 餐厅 12人
勤杂及司炉： 4人
(二)投资与运营成本分析
1.拟筹集资金：5000万元
2.项目投资额：
①购置土地使用权(50)年：12万元100亩=1200万元
②沿街商铺建造成本：
(3680+3628)平方米0.08万元(单价)=584.64万元
③综合办公楼(中转大厅和酒店)建筑成本：
10870平方米0.10万元(单价)=1087万元
④货运办公楼建造成本：
(4296+4296)0.08万元(单价)=687.36万元
⑤货运仓库建造成本：(2760+2760)0.08万元(单价)=441.6万元
⑥地面加固费用：401640.01万元(单价)=401.64万元
⑦绿地费用：106400.003万元=31.82万元
⑧园区配套成本：200万元(含水、电、通讯、围墙、大门、仓库防火门、消防、配电间、广告费等)
项目投资总额合计：即以上8项总和为：4634.06万元
3.筹集资金总额-项目投资总额=5000-4634.06=365.94(万元)，用作流动资金。
(三)以投资额的每年折旧估算年经营成本
其中土地使用权折旧年限按50年计算;房屋折旧按照20xx年计算(残值率为10%);地面加固费用折旧按20xx年计算。
1. 固定成本：
(1) 年土地成本：1200÷50=24万元
(2) 分摊的年房屋建造成本：(沿街商铺建造成本+综合办公楼(中转大厅和酒店)建筑成本+货运办公楼建造成本+货运仓库建造成本)*(1-10%)÷29=2800.6*90%÷29=86.9151万元/年
(3) 分摊的年地面加固成本：401.64÷20=20.082万元/年
固定成本合计：(1)+(2)+(3)
=24+86.9151+20.082
=130.9971万元/年
2. 管理费用：
(1) 人工成本：150万元
(2) 物料消耗：20万元
(3) 电话费、差旅费等：20万元
(4) 维修费用：20万元
管理费用合计：
3. 贴付利息(按5.58‰计算)：50005.58‰=27.9万元
4. 营业税(统一按5%计算)：
按照《中共江苏省委 、江苏省人民政府关于加快发展现代化服务业的若干政策》，营业税的计费基数为：全部收入减去其他项目支出后的余额。
(四)第一经营年度收益预测
1. 食、宿收入(按60%的入住率计算)：691.2万元
2. 停车收入(按80%的车位计算)：172.8万元
3. 仓储收入(按照80%的出租率计算)：71.53万元
4. 门店出租收入：364.767万元
5. 附加增值服务收入(指信息服务、经纪人业务等)：600万元
第一经营年度收益预测合计:1545.064万元
(五) 综合上述数据，计算第一经营年度的纯收入或净利润
在这里，净利润的概念是：在年度收益的基础上，减去当年的总投入(包括固定成本的折旧、管理费用、贴付利息、营业税)后取得的纯利润。也就是说，扣除投资者分摊在第一年度的所有投入后，取得的净收入。
作这样的计算时，充分地考虑了市场风险和其他不确定因素，因此，食宿、停车、仓储等项收入的计算分别按照60%、80%、80%的比率计算。计算公式为：
净利润=第一年度预测受益-年度分摊固定成本-年度管理费用-年度贴补利息-营业税金=
(六)关于收入状况的特别说明：
1. 做年度收入计算时，未考虑江苏省和苏州市所给予的优惠政策带来的直接收益。
我们所投资的项目是苏州市物流规划布局范围内的物流园项目，享受苏州市服务业招商引资的扶持政策：可享受政府的一次性补贴、享受固定资产投资贷款利息在限额内的一定补贴、享受相应的税收优惠政策等。这种补贴收益是一笔可观的数字，之所以未考虑进去，是因为我们打算以这部分收益去抵扣潜在的经营风险。
2. 做收入预测时未充分考虑以物流园区为平台，所开拓的新的经营项目的收益。
3. 第一经营年度后，保守的估算，预计年度纯利润按照15%的比率增长，两年后，食宿、仓储、停车等的利用率将达到95%以上。
4. 土地、房屋升值和租金的上升将会给投资者带来未来可观的收益。
四、运营管理
物流园区的运营管理由苏州市享达物流有限公司管理层负责，采取总经理负责制，同时接受投资者的监督，充分考虑投资者的利益。按照岗位需要和合理控制成本的原则在各必要岗位上配备精干的管理和运营人才。
建立严格的系统管理制度，以提高管理效率，减少协调成本，保障物流园区从一开始就能够体现优质、高效的运营效率。
实际运营中以合同、协议的形式开展租赁、承包、经纪、交易等业务，增加经营的透明度，让投资者放心;保障规范运作，降低公司和投资者的投资风险。
五、利润分配
利润分配计划采用前2-3年将除用于管理及流动费用后所剩余的利润全部还清贷款及利息;此后按照董事会决议分配。
六、破产清算
请评估公司彻底计算后，按照国家相关条款执行，条款未包括的按照按照股权大小承担。
备注：享达在进行公司筹备的同时，要求黄桥镇集体资产经营公司尽快办理相关基建和注册手续。资金筹集到位，基本建设估计用时 6-8个月，建成后，能开业的项目尽快上马，避免时间成本的损失。
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