体育新城商住安置用地（07—08地块)项目
建筑方案招标设计任务书
2016年9月
体育新城商住安置用地（07-08地块）项目建筑方案招标设计任务书
目录
一、
项目概况及周边条件 ............................................................................................................... 4 工程名称 ................................................................................................................................... 4
1.1.
1。2。 城市地理、气候及文化............................................................................................................ 4 1。3。 项目概况 ................................................................................................................................... 4 1.3.2基地周边现状: ............................................................................................................................ 5 1.3.3周边交通现状及中远期规划 ...................................................................................................... 7 二、
建设目标及设计定位 ............................................................................................................... 8
2。1. 项目目标 ................................................................................................................................... 8 2。2. 项目定位 ................................................................................................................................... 8 三、
上层次规划设计要求 ............................................................................................................... 9
3。1 总体布局： ................................................................................................................................... 9 3.2.公共空间： ................................................................................................................................... 10 3。3． 合理设计和组织交通： ....................................................................................................... 10 3.4. 城市界面建筑形象设计： ....................................................................................................... 11 3.5。 景观绿化带： ......................................................................................................................... 12 四、
建筑设计要求 ........................................................................................................................ 13 城市设计 ................................................................................................................................. 13 办公设计 ................................................................................................................................. 13
4。1 4。2
4。2.1 4.2。2
4。3
定位 ................................................................................................................................. 13 设计要求 ......................................................................................................................... 13
商业设计 ................................................................................................................................. 13
4.3.1 业态定位 ......................................................................................................................... 13
4。3。2 设计要求 ......................................................................................................................... 13
4.4
公寓设计 ................................................................................................................................. 14
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体育新城商住安置用地（07-08地块）项目建筑方案招标设计任务书 4.4。1 4。4.2
4。5
产品定位 ......................................................................................................................... 14 设计要求 ......................................................................................................................... 14
酒店设计 ................................................................................................................................. 14
4.5.1 4.5。2
4。6 4.7 五、
产品定位 ......................................................................................................................... 14 设计要求 ......................................................................................................................... 14
地下设计 ................................................................................................................................. 15 绿色建筑设计 ......................................................................................................................... 15
投标设计成果要求 ................................................................................................................. 15
6。1。 文本文件 ................................................................................................................................. 15 6.2。 展板 ......................................................................................................................................... 16 6.3. 6.4.
电子文件 ................................................................................................................................. 16 实体模型 ................................................................................................................................. 16
6。5. 附件 ......................................................................................................................................... 16
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一、 项目概况及周边条件
1.1. 工程名称
体育新城商住安置用地（07-08地块）项目
1.2. 城市地理、气候及文化
深圳位于中国南部沿海，东临大鹏湾,西连珠江口，南邻香港,其与九龙半岛接壤，与香港新界一河之隔，被称为“香港的后花园”。全市总面积2020平方公里；人口1300多万,多数来自中国内地,因此深圳被称为“移民城市”；是中国30年来发展最快、经济最活跃、文化最多元、人口最年轻的新型经济型城市。深圳鼓励创意和创新，为此市政府提出将深圳打造成为中国“设计之都”的构想。
深圳属亚热带海洋性气候区，气候温和、雨量充沛、日照时间长。年平均气温为23.7℃,最高气温为36.6℃，最低气温为1。4℃,无霜期为355天。年日照时数1975.0个小时，太阳年辐射量5225兆焦耳/㎡，年平均相对湿度72。3%。每年5至9月为雨季,年平均降雨量为1608.1毫米。常年主导风向为东南偏东风，夏秋两季偶有台风。
1.3. 项目概况
体育新城商住安置用地（07-08地块）项目（以下称本项目）位于深圳市龙岗区体育新城片区大运安置区,其所属片区(大运安置区）北至清辉路，东至黄阁中路,南至如意路,西至龙盐大道。规划区分东西两块，总面积32。40公顷。其中，商务用地15.09公顷，以商业办公为主,平均容积率5.0。居住地块面积17。31公顷，为二类居住用地，规划容积率3.2。商务安置区规划总建筑面积约37万平方米，居住安置区总规划建筑面积约123万平方米.目前该规划已经通过审批。不仅是龙岗区的政治、经济、文化中心，更是集合了居住、办公、商业等多功能为一体的复合型城市中心区。 1。3.1宗地情况:
体育新城商住安置用地07—08地块项目（地块编号：2008-60W-0002),项目建设用地面积约10834.68平米，容积率6。07,规划总建筑面积约为65767平米,其中办公建筑面积为27467平米、商业12000平方米、商业酒店16440平方米、商务公寓9860平方米.
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大运新城片区中央商务区07-08地块 总用地面积 计容建筑面积 各业态建筑面积 办公建筑面积 商业建筑面积 商务酒店面积 商业公寓面积 不计容建筑面积 建筑容积率 停车位 1。3。2基地周边现状：
10834.68㎡ 65767㎡ 27467㎡ 12000㎡ 16440㎡ 9860㎡ 暂定16000㎡ 6。07 395辆 本案 第 5 页 共 17 页
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项目属于深圳市龙岗区龙城街道大运新城片区,本地块位于黄阁中路左侧，北临绿地公园，南侧已建有五星级中海圣庭苑酒店，西临荣超中心,东面隔地块临黄阁路与龙城公园,交通便利，规划有轨道交通12号线，景观资源好；用地性质为商业性办公用地+商业用地；大运新城片区内商务配套北边现有天安数码城、留学生创意园，和大运配套中心，大运会馆北面的商业用地规划了50万平米商务中心与1栋总部大厦，将进一步完善区域总部经济基地功能，助推区域迅速升级。
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1.3。3周边交通现状及中远期规划
本项目位于深圳市龙岗中心区,地块四周市政道路及轨道交通分布如下(详见图四):
✓ 东侧：黄阁中路； ✓ 南侧：南至如意路； ✓ 西侧：西至龙盐大道
✓ 轨道12号线，本项目基地东侧（具体线位及站点尚在规划中）。
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二、 建设目标及设计定位
2.1. 项目目标
设计首先着眼于整个城市脉络演变和发展的角度,重点分析深圳市和龙岗区的本身地域属性、特质的演变形成过程和建筑文化遗产，使本项目成为本区域的精品建筑，为市民提供良好的休闲、娱乐、购物、办公、居住等场所，并将其打造成为一张龙岗中心区的城市形象名片.
2.2. 项目定位
本项目定位为未来深圳市龙岗区繁华的社交、人居及经济活动中心,充分利用地块良好的地理位置,依托大运新城这一发展平台，打造成高品质的商务办公环境以及充满活力、完善的商业街道空间.
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三、 上层次规划设计要求
3.1 总体布局：
项目位于深圳市龙岗区体育新城片区大运安置区，建设用地面积约10834.68平米，容积率6.07,规划总建筑面积约为65767平米,其中办公建筑面积为27467平米、商业12000平方米、商业酒店16440平方米、商务公寓9860平方米。本次设计范围除了自身红线用地范围之外，同时要尊重龙岗中心城整体城市设计及《龙岗区大运新城北区详细规划研究》的要求。
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3.2.公共空间：
根据上层次规划要求，最大限度的争取公共利益，打通生态廊道，塑造商务商业氛围，提升工作生活的水准，体现“花园化办公，生态化社区，人性化空间”的现代生活模式。项目与周边地块之间需保证一定的完整性，自身地块的公共开放空间也需满足上层次规划要求。
3。3． 合理设计和组织交通：
地块内在消除影响交通安全和效率的消极因素下，保证人行优先.将规划地块及周边的商业人流、办公人流、广场人流和文化休闲人流等各种人流组织形成网络,打造全天候、完整的、连续的地下、地面及二层步行体系.需切实落实上层次规划设计要求。
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3.4。 城市界面建筑形象设计：
规划应充分利用良好的周边环境，塑造高水平的空间环境.重点塑造大运新城整体城市形象。有效保护和利用原有自然生态景观资源，并且在建筑的材质、颜色等方面与周边的大运场馆、居住片区相协调。本项目整体采用现代的建筑立面风格，应体现综合商务、创新的特点，兼顾商业氛围及标志性建筑特征,充分重视项目周边建筑界面的形象塑造.项目需考虑夜景灯光设计，使建筑在夜晚既有自身的标志特性，又能够与周边城市夜间景观很好的融合为一体.
尊重上层次规划设计，充分考虑地块内外的各种因素及边界条件,使自身地块在设计及功能使用上，与周边地区形成良好的互动与补充，并整体考虑与周边建筑筑的的关系，形成完整的城市界面。
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3。5。 景观绿化带：
统筹周边其他地块，满足上层次规划设计要求，塑造高水平的空间环境。重点塑造大运新城整体城市形象，有效保护和利用原有自然生态景观资源.
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四、 建筑设计要求
4.1 城市设计
A： 打造综合性、主题性商务办公、公寓、酒店综合体，形成龙岗体育新城
片区新的地标.
B： 打造灵活的内外空间，并与城市形成有效互动。
C： 设计在突出创意的基础上,应合理考虑片区的整体城市设计要求。
4.2 办公设计
4.2.1 定位
1。打造满足管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化的高端写字楼. 2.合理打造差异化的办公产品. 3.适当考虑功能空间的灵活性。 4.2.2 设计要求
合理设置大堂面积、层高、出入口位置和数量.在项目区域未来商业价值提升情况下，为项目提供商业配套拓展预留空间.具体要求如下：
A：标准层平面：不宜大于2000㎡、层高应符合深圳市的相关规定要求。 B：核心筒设置应集约化，办公产权面积主力控制在约150㎡—250㎡: C：建议在保证核心筒功能完善、适用的前提下，尽量优化核心筒设计,实用率保证尽量不低于70%； E:客梯配置保证符合中心区主流水平，保证单梯服务办公面积5000～5500㎡；
4.3 商业设计
4.3.1 业态定位
1.项目定位为面向青年为主要客户群体的时尚型商业. 2。形成时尚、创意、生活的主题 4.3.2 设计要求
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A: 充分挖掘地上二层以上裙房屋面的商业价值，与周边地块商业人流形成
有效衔接。
B： 商铺划分规整、实用，避免不必要的异形空间. C: 商业得铺率尽量控制在70%以上.
4.4 公寓设计
4.4.1 产品定位
1.应与周边同类型的产品形成合理的差异化. 2。适当考虑公寓空间的灵活性.
3。公寓户型以50平米以内小户型为主，尽量明厨明卫（明厨暗卫亦可），动静分区合理,平面设计满足相关规范要求。
4.4.2 设计要求
1。公寓部分，尽量采用公建化的外立面处理手法。
2。户型设计应充分结合景观、日照、通风、朝向等多方面因素，最大限度的优化产品。
3。公寓室内空间设计紧凑,单位面积使用效率高，减少面积浪费。
4.5 酒店设计
4.5.1 产品定位
1. 以时尚为主题
2。 定位为4星级商务酒店标准。 3. 充分考虑产品转化的灵活性。
4.5.2 设计要求
1. 在保证建筑外形、空间感与商业、办公、公寓和谐的条件下，应具有
相对独立性
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2.大堂应气派豪华、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适，大堂面积应在500平米以上,宽敞大气,与接待能力相适应，大堂建议挑空处理.
3.客房面积应合理，标准层平面设计尽量规整简洁。 4.部分酒店配套功能可以和商业裙房功能共享使用.
4.6 地下设计
1.合理布置地下设备用房及人防配套,设计应提出办公区和商业区货运车道的流线和净高的解决方案（货运车俩仅按照中型货车考虑设计）。 2.地下停车场设计注重与办公区、商业区以及公寓区的分隔，强调安全性与便利性。
3。地下停车场出入口应充分满足城市设计的要求。
4.7 绿色建筑设计
项目需满足绿色建筑设计要求，项目设计按相关规定要求,达到绿色建筑评价标识合理、相应的星级要求。
五、 投标设计成果要求
投标设计成果应满足建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008版）中方案设计文件的内容和深度要求,包括文本文件、展示图板、电子文件和实体模型四个部分。设计成果内容一律采用以中文为主形式，计量单位一律采用公制计量单位。
6.1. 文本文件：(A3装订8份,1份正本7份副本）
设计文本应包含但不限于以下内容： ✓ ✓ ✓ ✓
设计说明、设计构思 总体规划平面图（彩色） 规划结构分析图及空间分析图
地块城市环境分析（结合上层次规划）
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✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓
地块及周边整体景观环境分析及具体设计 功能分区图
道路结构图、地块及周边地区的交通组织设计 消防分析图
商业、 办公、公寓建筑的平面、立面、剖面图 总体鸟瞰图
主要空间及景观节点人视点效果图 其他反映设计与设想的图 技术经济指标
6.2. 展板
A1展板不少于3张
6.3. 电子文件
✓ 用于评审汇报的多媒体演示软件（格式为。mp4/或.mov/ 或.rmvb）,自动
播放的时间不超过10 分钟，不建议简单使用方案册的电子文件版本作为汇报演示文件。
✓ 文本文件和展示图版的电子文件（PDF格式或JPG格式)。JPG格式的图像
文件的长边不小于4000dpi；
✓ 主要图纸的DWG格式文件（AutoCAD 2004或以上版本)，并需提供在DWG
格式文件中使用的非AutoCAD自带字库中的字体的字库文件。
6.4. 实体模型
✓ 一个（比例为1:500)
6.5. 附件
✓ 附件1 深圳市建设用地规划许可证 ✓ 附件2 建设用地方案图
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✓ 附件3 上层次规划成果文件（《大运新城北区详细规划研究全本》、《大
运安置详细蓝图》
✓ 附件4 用地现状详细标高地形图
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