综合办公楼物业管理方案及管理制度

目录

第一节整体设想与管理模式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 1

第二节物业项目服务保障措施⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 3

第三节项目管理处组织设置⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 6

第四节物业项目管理制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 9

第五节物业项目接管方案⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 18

第六节物业项目管理服务目标承诺⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 23

【综合办公楼】物业管理方案及管理制度

综合办公楼位于怀宁路与休宁路交叉处，总体建筑面积 88888 平方米，楼 高九层（不包括地下车库）。主要设施有：电梯、智能监控、消防系统、

VRV空 调系统、办公自动化系统等。办公楼现为合肥市各民主党派办公场

所。针对物 业特点， ** 物业将严格按照商务办公楼标准，单独设置物业管理处对该项目作 系统管理，提供优质服务。

第一节整体设想与管理模式 “沟通至上，服务致

远” 作为合肥市 ** 物业管理有限公司服务理念。我们坚持 以客户为上，及时认知客户对服务的需求，在服务过程中持续不断加以精进。

根据综合办公楼的情况，我们 ** 物业管理有限公司将本着“ 精致服

务，以 我的精心换得您的称心 ”的服务宗旨，引进先进的管理理念和成熟的管理模 式，从前期介入开始就切切实实地做好参谋、在办公楼日常使用中勤勤恳恳地 当好物业的管家。

一、采取相适应的服务模式 我们将在服务管理上采用先进的理念，有效的服务管理手段，使所有进入 办公楼的客户都体会到我们热心的招呼、细心的关怀、专业的工作、尽心的服 务；让客户感受到走进综合办公楼时，就能感觉到充满温馨、和谐的氛围；应 用先进的软件服务管理是时尚的，是构建和谐社会所必须的。

二、物业管理的基础服务及延伸特约服务

综合办公楼的物业管理服务分为内核基础服务及延伸特约服务。内核 基础服务是指在物业界面内公共区域内基础的保安、工程、清洁管理 服务。延伸特约服务是指有根据业主或客户的特殊需要，另行对办公 区域内其他设施设备的保养维护、特约清洁 （领导办公室、办公室及休 息室、多功能厅、乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、 96 人的大 教室及贵宾休息室的保洁） ，生活服务区域配套管理等。通过内核基础 服务，保障办公楼正常的日常办公秩序。通过接受延伸特约服务的逐 项开展进一步提升综合办公楼物业软环境，使之达到臻善臻美。

三、管理设想 为让业主创造舒适、宁静、称心、亲切、安全的办公环境，我公司将从这 些方面努力，刻苦钻研、努力探索。针对 【综合办公楼】 的特征，我公司提出了 以下物业管理设想：

1．着重从人的基础生活功能需求出发做到人性化管理理念，丰富特色服

务； 2．着重从人与自然、和谐、共生的要求出发，加强对生态、绿化、人文、环 境的建设与维护。 四．服务定位

物业管理处内部管理实行以 ISO9001 国际质量标准体系运行模式。各项服 务均规范化、专业化，并在管理服务中不断改进、吸收、运用先进的物业管理 方法和要求，不断强化各级服务人员的培训。同时，吸纳各类专业技术人才， 不断提升整个物业管理处的人员素质及服务技能。力争使办公楼创优，同时依 据 ISO9001 国际质量标准体系，使办公楼物业管理质量更加标

准化、规范化。

4、管理内容 综合办公楼管理区域的公共设备设施的运行、维护、维修管

理。 综合办公楼管理区域的公共区域的保安、消防安全管理 综合办公楼管理区域的公共区域的保洁、绿化管理 第二节【综合办公楼】物业项目服

务保障措施

1、先进的 ISO9001：2000 内部质量管理体系保障，建立六大管理机制

要实现综合办公楼项目物业管理目标，离不开强化的内部管理体系。公司

运作将依托 IS0 严格的质量管理体系模式作为日常管理运作质量的保证。建 立六项管理机制：

1．自我约束机制： 严格苛求，精益求精的宾馆星级式服务， 以服

务卓越、 质量上乘的高标准约束自己。

2．专业化运作机制： 对于项目处遇专业性与技术性较强的管理服

务， 都 有专业物业公司技术中心提供技术支持。以降低 成本，扬长避短，提高效率。

3．质量保证机制： 专业物业公司的管理运作和服务规范遵循国际

化， 标 准化组织的 ISO9001－2000 的管理模式进行实施。

4．检查监督机制： 为了确保服务质量， 专业物业公司必须建立了

严密而 科学的质量检查监督体系负责办公楼管理服务的各 项意见反馈与投诉回访。

5．紧急预案机制：根据办公楼特点，分工作条线，设计各类预案，

建立 预案网络机制，预案流程，预案执行监督及预案检 验、预案起动执行记录等一整套可操作制度。

2、采用系统及过程管理方法最终实现“十二化”管理

综合办公楼项目物业管理活动是由各相关的子过程组成，各相关过程加以 识别，理解和管理，最大限度的减少职能交叉、重叠管理。实现垂直管 理、目标管理、网络管理，从而达到提高管理效率、降低运行成本目的。 公司将各类服务活动赋予文件化、程序化，并实行并通过 PDCA

(PLANDOCHECKACT)IO管N理方式做到精心策划——明确各项活动的职责， 配备适当的资源，保证科学管理。

精心实施 ——严格按照质量管理体系文件规定要求，实施程序化、规范

化管理使每位员工明确自己该做什么，如何做，做到什么

程度，留下何种记录，从而达到定时、定人、定岗、定任

务、定质量的五定要求，严格检查——每项活动都会有计

划的受到检查，从日检到周检，月检覆盖整个物业管理活 动，保证各项物业管理活动在严格受控状态下运行。

持续改进 ——针对检查中发现的问题，通过征求业主、客户意见，运用

统计方法，测量出物业管理活动的不足之处，制定纠正和 预防措施，从而实现物业管理活动的持续改进和质量的良 性循环。

“十二化”工作标准服务组织专业化、 服务架构简约化、 服务控制规

范化、 服务标准精确化、服务理念人本化、服务内容菜 单化、服务效果最佳化、服务责任全体化、服务 队伍素质化、 服务信息网络化、服务成本合理化、 服务运作市场化。

3、重大预案的设计演练制度

根据管理重点， 我们应在服务管理上从以下几个方面设计应急预案并

加以演练，以确保办公楼运作的安全无虞：

工程管理方面：突发性水浸应急处理预案、防汛应急预案、设备故障应

急处理预案、触电事故的应急处理预案等；

治安保安方面：交通意外事故应急预案、治安、刑事案件应急预案、

火 灾、爆炸事件应急预案、节假日突发事件处理预案等；

环境保护方面：下水管受堵排积水预案、地面遭受特种材料污染排除

预 案、有害气体侵袭预案等；

公共卫生方面：食物中毒预案、流行病预防预案等；

4、强化岗位培训、有效进行督导 公司将对综合办公楼实行全员培训制度。

培训工作将由始无终地贯彻在整 个管理过程中。办公楼管理服务人员在上岗前由公司进行系统严格的岗前培 训并取得相应的岗位执业资格证书。通过岗前培训使员工在服务意识的培 养、服务理念的树立、工作技能的提升等方面尽快达到一流管理所需的水

平。让全体员工理解公司的质量方针、质量目标，继而自觉参与到公司的质 量活动中去。同时，公司还在日常管理服务过程中不断地对员工进行在岗培 训及理念的强化，继续通过技术平台优势及软件支持以多种形式加强人员培 训的沟通交流，以持续提升员工的专业技能。

执行规范是否到位，培训是否有效，还须通过督导这一环节。我们将建 议多层次的督导体系。综合办公楼将通过定期的日常巡查，每月组织所有部 门负责人进行的一次楼检；每个部门负责人每日对办公楼管理状况作一次例 查；各基础管理层更是根据操作规范要求时时对管理作出巡查；公司不定期 地对项目作抽检和指导；同时物业管理处更接受业主和使用人对管理质量的 评定和指导。

5、量化考核，建立激励机制 公司还将根据员工的绩效对每一员工进行量化

考核。员工考核依据质量控 制指标，逐层考核，责任到人。考核结果必须同激励挂钩，以做到赏罚分 明。以通过考核辅以相应的正负激励机制，（正激励：指给予员工以奖励、 提高待遇、晋升工资和提升职务。负激励：包括对员工处罚、扣奖、换岗培 训、待岗、降职直至终止合同）。起到鼓励先进、鞭策后进的作用。

6、内部保障，建立并推广企业文化

物业管理是一项繁琐、忙碌、多方位的服务工作，每一处优良环境的创造， 无不凝聚着管理处员工的汗水和心血。公司推行严格中见人情、严谨中见宽 松的人性化管理手段，积极推行企业文化。通过员工恳谈、联谊活动等方式 充分注重管理人员与员工的情感沟通，从而营造出和谐的工作氛围，形成员 工队伍总体稳定、局部流动的良性资源管理循环。

第三节【综合办公楼】物业管理处组织设置

、物业处机构设置图

业文员

合肥 ** 物业管理限 清市

公司共理区域卫生 序号

理仓库管人办公秩序 维常护设施注设备员必理工须 日接报修服务 高低压配电间值 2

文员兼仓

管

3

保安队长

做好办公接待、文档资料整理及务流程，有仓库管理等工作。 从业经验，经

过

协助主任负责办公楼的安全管理培训，且素1

工 质

作。 高、责任心

1

4

保安员

负责办公楼门岗值勤、楼层巡强，有吃苦

8

视、 耐 智能监控、消防管理及车辆管理劳精神。 等

工作。

5 6

保洁领班 保洁员

1 6

负责辖区内的清洁管理工作

7

工程人员

负责办公楼内外围清洁卫生工作以 及领导办公室的清洁工作等。 负责办公楼设施设备日常维修保3

养

及智能化系统等的保养、高低压配

电间值班等工作

合计

三人员配备说

21

1、项目主任：

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

名

1

2、文员兼仓管：

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 1 名

3．工程部 ：①空调与给排水系统、弱电、强电；⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

名

②高低压配电间值班。

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 2 名

1

4．保安部 ：①大堂周围、地下车库出入口每班设 1 名，三班运行，

另巡逻岗 2 名

⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 5名

②监控室每班设 1名，三班运行， 1人/ 班×3 班；

③保安队长。⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

⋯

1名

5．保洁部 ：①保洁员每人做三个楼层的清洁，九个楼层；⋯⋯⋯⋯⋯⋯

⋯3 名

②外围四周场地保洁、绿化修

剪⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 2 名

③（2F-9F）8 个领导办公室及休息室、多功能厅、 乒乓球室、健身房、小会议室、活动室、

96 人的大教室及贵宾休息室的保洁；⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

2 名

（其中领班 1 名）

共计： 21名

第四节【综合办公楼】物业管理制度

一．完善管理制度以规范管理行为

办公室管理制度 仓库管理制度 交接班管理制度 更衣室（柜）管理制度 员工就餐制度 员工着装制度

印章、介绍信使用管理制度 钥匙管理制度 财务管理制度 物资管理制度 现金管理制度 费用管理制度 设备部管理制度

设备设施维护保养制度 报修、急修制度 设备机房管理制度 设备机房“动火”管理制度 工具管理制度 节能制度 物料申购、领用管理制度 清洁卫生制度 设备事故分析及处理制度 配电室安全保卫制度 配电室防火管理制度 配电室值班制度 配电室交接班制度 配电室巡视制度 配电室设备缺陷管理制度 配电室设备维护保养制度 配电室停电管理制度 电梯维护保养制度 生活用水安全管理制度 维修人员安全防火制度 消防设备维护保养制度 保安管理制度 消防管理制度 交接班管理制度 搬迁大件物品管理规定 消防设施、器材的维护保养制度 易燃、易爆危险品的管理制度 庭院道路管理制度 动用明火管理制度 机动车停车场安全巡检制度 安全巡检制度 保安值班管理制度 安全工作督察制度 消防安全检查制度 治安管理制度 非机动车管理制度

对讲机管理制度 二次装潢安全管理 危险品管理制度 安全档案管理制度 安全门及消防通道的管理制度 灭火器维护保养制度 保洁部管理制度

员工劳动纪律 清洁设备领用、使用制度 高空安全操作制度 绿化监管及摆放、养护管理制度 大堂接待管理制度 邮件、报刊发放管理制度 客户投诉处置管理制度 客户满意度征集、回访制度 明确的岗位职责及入职要求 通过明确各岗位职责及入职要求，使从业人员都知晓自己的工作责任， 以达到全员管理的目的。

a. 管理处主任岗位职责及任职要求 b. 文员岗位职责及任职要求 c. 仓管人员岗位职责及任职要求 d. 工程部人员岗位职责及任职要求 e. 保安队长岗位职责及任职要求 f. 保洁领班岗位职责及任职要求

g. h. i. j. k.

强电、弱电电工岗位职责及任职要求 综合维修工岗位职责及任职要求 保安人员岗位职责及任职要求 消控中心保安人员岗位职责及任职要求 保洁人员工岗位职责及任职要求

三．统一的员工行为标准 以基本的行为标准要求全体员工，以展示公司的服务形象

a. 新职工、转职 （ 岗） 职工，应进行安全教育，经考试合格后方

可正式上

岗作业。

b. 当班前必须充分休息，保持精力充沛，当班时不得打瞌睡，不得酒后 工作。

c. 电气设备、设施发生故障，应报请有关部门维修，不得擅自拆修，以 防触电。

d. 严格执行办公楼安全规定，结合工作实际，开展安全预想活动，消灭 不安全因素。

仪容标准

a. b. c.

总体要求：整洁，舒适、大方。 着装：穿着规定的服装、佩带职务标志。

仪容：讲究卫生，手脸清洁，不歪戴帽子，不敞胸露怀，不穿高跟

鞋 （特殊需要除外），不戴戒子、项链、耳环，保持仪容整洁。 语言标准

a. b.

总体要求：亲切和蔼，语言文雅，使用普通话。

服务用语：使用“您好、请、谢谢、对不起、再见“十”字文明用语 不讲服务忌语。

c. a. b.

接到电话时：您好，请讲，再见。 动作标准

总体要求：举止大方，精神饱满，姿态端正，注意小节。 服务动作：

清扫卫生时，要先征得客户同意 维护秩序时，要说服动员，不要推搡顾客

处理违章时、要实事求是，不要扣押顾客物品

c. 举止动作 :

不准背手、插腰、抱膀、颤腿或手插衣裤袋里 不准嘻笑打闹，勾肩搭背 不准在顾客面前搔痒、挖耳朵、抠鼻子、剔牙齿、脱鞋 不准随地吐痰 , 乱扔杂物 不准当班吃零食 , 在禁烟区内抽烟

服务标准 : 主动、热情、诚恳、周到 纪律标准

a.

序

总体要求：坚守岗位，尽职尽责，严格执行各项规章制度和作业程

b. 作业纪律 :

上岗不准接听私人电话，不准使用手机 穿着规定制服，上岗不挂牌、不符合标准不得上岗 不准离岗、串岗和聊天 不准私自调休、替休

岗位纪律：不侮辱、刁难和以粗野语言对待乘客； c.

四、细致的物业服务各岗位工作指导程序 工程管理

1． 前期物业介入设备、设施移交管理程序 2． 二次装修设备、设施管理程序 3． 电配间各项管理程序

a. b. c. d. e. f. g. h. i.

值班人员管理 设备巡视检查管理 设备缺陷管理 倒闸操作监护管理 无防装置措施管理 设备维护清洁管理 培训管理 运行分析及管理 运行技术管理

j. k. l.

变电间防火管理 防小动物事故管理 事故处理管理

4． 电气照明装置安全管理程序 5． 电气防火和防爆管理程序 6． 临时用电线路管理程序

给排水系统设备点检管理程

7．

序

8． 消防设备管理程序 9． 水箱清洁管理程序

对消防报警系统维护和保养10

． 程序 11火灾报警系统管理程序 ． 12通讯与网络系统管理程序 ．

弱电设备运行与维护管理程13

． 序 14闭路电视监视系统管理程序 ． 15给排水系统弱电管理程序 ． 16音响广播系统管理程序 ． 17综合节能管理程序 ． 18电梯系统管理程序 ．

保管理 安

1． 门岗安全管理程序 2． 公共场所安全管理程序 3． 安保巡逻管理程序 4． 停车管理程序 5． 治安突发事件管理程序 6． 防汛管理程序 7． 钥匙管理程序

8． 消防喷淋系统管理程序

清洁管理

1. 办公楼清洁工作技能指导

a. 地面（石料）打蜡、去蜡、抛光工作指导

b. 玻璃镜面保洁工作指导

c. 不锈刚制品、铜制品保洁工作指导 d. 盥洗室保洁工作指导 e. 大堂清洁工作指导 f. 地毯清洗操作指导

g. 办公楼公共区域清洁工作指导 2．常用清洁剂用途、配制比例指南 3. 常见污渍处理表

4. 办公楼清洁工作质量流程图 5. 办公楼清洁服务标准

6. 办公楼绿化管理工作制度、垃圾管理制度 7. 办公楼接待、会务活动的清洁运作程序

五、周全的应急预案

1. 火灾应急预案 2. 治安事件应急预案 3. 工程设施设备故障应急预案 4. 突发性浸水事件应急预案 5. 电梯困人应急预案 6. 自然灾害应对应急预案 7. 停电事故应急预案 8. 客户救助应急预案 9. 突发性环境污染应急预案

六、日常管理细则及要求 一）治安服务

物业处设立治安部门实行 24 小时值班制，严格按照《保安工作手册》 负责办公楼区域的安全维护系列工作。

1、秩序维护

①监控中心设立保卫值班室 ②一楼岗位协助客服台做好来客来访登记，前来办事或送货人员进入办公 楼，需出示有效证明，且经业户同意后方可登记进入；

③下列人员，未经业户特别许可，不予登记进入办公楼

A各类业务推销人员；

B无法说清有关联系人，且又不能出示有关证件及形迹可疑者； C其他未

经特别许可人员。

④另设立巡逻岗，对办公楼内外围及车库进行不间断巡逻。

2、智能监控系统管理 监控中心值班人员应严格监控，发现异常情况立即通

知巡逻岗或报告 主任，并做好值班记录。

3、消防服务管理 ①定期检查巡视消防设施系统，保持完好，确保紧急状况

下及时投入使用； ②发现消防设施异常和故障及时报告领导，使系统处于正常启用状态； ③确保楼梯、走道和出口畅通无阻； ④负责其他涉及消防安全的排查工作。

4、车辆管理 ①保安人员做好车库安全管理同时需正确引导来客车辆停放，

注意办公楼周围 交通情况，保证车库口及办公楼入口处畅通； ②礼貌对待停车车主，热情帮助车主提供力所能及的帮助（如道路问讯等）。 二）清洁服务

为确保环境洁净，清洁服务将采取立体式管理：外围与内围、楼层 室内与室外相结合。

1 公共区域卫生清洁

（1）8：00 以前完成大堂地面及电梯间、走廊通道的第一次清洁工作；打扫

好 卫生间，检查卷纸情况、喷洒空气清新剂；

2）8：30集中收取垃圾（袋装），及时清运出办公楼；

3）专人负责车库、办公楼外围保洁及绿化维护，确保清洁无杂物； 4）做好大堂内外门玻璃，二楼以下内外玻璃的清洁，表面无浮尘，无污

渍， 光泽透明；

5）地面清洁 1 天不少于 2 次；墙面清洁 1 周不少于 2 次，有灰尘或杂

物随时 清理；

（6）公共走廊推尘一天不少于 2 次，确保地面光亮；不洁净点滞留时间不超过

30 分钟；

（7）楼梯台阶的拖洗保养、不锈钢扶手抹尘；

（8）不锈钢垃圾筒摆放在指定位置，外表光亮无污迹，筒外周围无痰迹，垃

圾 不外露；

（9）室内摆置品、盆景等保洁工作，保证目视无灰尘； （ 10）大堂天花灯筒、各组灯饰、各类出风口无蜘蛛网 ; （11）墙面各开关面板、消防设施设备的清洁工作； （12）电梯门及轿厢无灰尘、无印渍，地毯无灰尘，无杂物；

（13）保证卫生间地面、台面无水迹、无杂物，镜面无水迹，光亮照人；水

流通 畅，无异味；厕纸娄纸不得堆出表面，厕间门光洁无污渍； （14）茶水间热水器外表面洁净光亮，地面无水迹、无杂物； （15）所有裸露在走廊的门窗、台面的清洁。

2、会议室的清洁

（1）会议结束后保洁人员对会议室做彻底清洁工作，确保室内所有物品、器具 洁净光亮；

（2）平时加强对会议室的卫生检查工作，发现有异常情况立即采取清洁措

施， 以确保会议室可随时启用。

（3） 对沙发 地毯等物品进行局部去污清洁等 ;

（4）依据《保洁作业手册》对室内部分物品进行专业清洁服务工作。

4、办公楼垃圾日产日清；

5、另外我们将制定保洁应急作业方案，以备非正常状态时的清洁工作。

（三）维修服务

为确保办公楼楼层设施设备的正常使用与安全，让业户有一个安全 良好的工作环境，我们将严格执行《维修工作手册》工作流程，规范操 作，安全管理。

1、日常设施设备维护

（1）工程人员参与办公楼接管，了解各类设备的使用功能，熟悉水、电管线走 向；

2）建立检查制度（周检、月检）、保养计划（周计划、月计划），做好楼

层 内给排水、供电设施以及照明系统的日常管理工作，发现异常及故障要及 时维修，以免影响正常使用；

3）接到报修通知后，快速到达现场修复或提出维修方案，文明安全操作，

维

修合格率达 98%，同时做好修复后卫生清洁工作，让业户满意。 （4）加强设备机房安全管理；爱护设施设备，加强节能降耗管理； （5）组织对会缩化粪池的清理疏通等工作。

2、智能化系统维护

（1）了解办公楼消防设施、监控系统及会议使用各类音响、话筒等设备的性

能，熟悉各类设施、器材的安、存放位置，懂得正确使用；

（2）做好日常检查工作，每月进行系统保养一次，发现问题及时解决或上报

物 业处协调处理；

（3）确保各类设施、器材性能良好，正常运行 / 使用。

3、电梯使用管理

（1）每天对电梯巡视一次，发现问题及时与电梯保养公司联系； （2）督促专业公司对电梯的维护保养工作；

（3）加强电梯日常使用管理，懂得电梯困人急救办法； （4）配合电梯保养公司做好年检及其它相关工作。

3、空调系统设备管理

空调系统是物业工程管理的重要内容，必须引起高度的重视，对空调 系统的管理应作好以下基本管理：

（1）建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实，必须有经过专业

培 训的合格工程技术人员从事空调设备操作。

（2）空调操作工人应是经过培训的技术工人 , 掌握装置操作技能 , 经有关

部门考 试合格后 , 方可进行独立工作。

（3）应严遵守操作规程和系统原理图，以便万一发生事故时，能迅速切断有

关 阀门，防止事故扩大。要建立良好的规章制度。 （操作规程制度，设备维 护保养制度，技术安全规程，岗位责任制，交接班制度等） （4）配合专业公司对设备进行日常维护和管理。 （5）经常检查设备机房，使之保持良好状态。

第五节【综合办公楼】物业项目接管方案

根据本公司物业管理经验，物业管理应尽可能早地介入。我们根据办公 楼个体特性将全部管理过程划分为三个阶段，即 竣工前管理阶段，搬迁及调 试管理阶段和正常管理阶段 。图示如下： 竣工前管理竣阶工段前管从理阶物段业公司正搬式迁进及驻调试之管日理起阶，段至首批正单常位管入理驻阶段为止

的主要任务是协助业主 / 建设方完善设计和施工监理、参

物业公司 与房屋竣工验首收批、办配公合做好局部区整域个的办公安区全域保卫和保洁工 进驻现场 作、人员招聘培入训驻工作、物业管

理搬各迁类工作前完期成准备以及物业

开荒。

搬迁及设备调试管理阶段 从首批单位进驻起至整个办公楼入驻完成止。该阶

段的主要任务是房屋的交接验收、接待做好单

位 搬迁服务配套工作，同时维护办公楼已有日常办 公单位的正常办公工作秩序，联动调试完成设备 设施，以及应对突发性故障的抢修。

正常管理阶段 从搬迁入驻及设施调完成，办公楼物业管理进入正常管理阶

段，该阶段的主要任务是对整个项目进行全方位管理，为客 户提供全面服务，对内部管理不断完善和提高。

三个阶段工作的内容和管理重点有区别，又前后承接，前一阶段工作质 量的好坏，将直接影响到下一阶段工作的展开与控制。根据本公司经验，唯 有在每阶段都将 严格控制，规范操作，热心服务，依法管理 才能全面实现提 出的各项管理目标，真正做到让客户满意

以下就各阶段的具体内容逐一说明：

竣工前管理阶段管理内容

综合办公楼办公楼物业移交将可能分步实行，故结合此情况，物业竣

工前 管理阶段又分成：分类 工作内

容 1、前前期期介介容为：管理处试运行 入阶入段工作内 具体要

求 正常使用

参与施工单位进行的设备安装调试。 物业 交接 验收 参与工程竣工 验收和物业交 接 就调试和验收中发现的问题提出整改意见。 接受甲方委托对物业作现状接收，并记录存在的问题，责成整改完善。 实行 24 小时安保值班和不定时办公楼巡视。 对施工现场可能出现的安全薄弱环节提出改善意见，尤其对重点环节的设防。 督促施工单位在施工现场中潜在的危险区域，树立明显提示标志，确保进出人员的 现场安全管理 （ 根据业主方的 需要 ） 安全。 严格安全管理，严密巡查，监管和排除在施工作业、电器使用和消防安全方面的不 安全因素，确保施工现场的安全。 做好成品保护，现场材料、设备加以监督，严防盗窃和损坏。 做好办公楼进出口、周边区域的安全管理，对进出人员和车辆进行严格有序控制 监督施工单位落实对重要材质的成品保护，并做好提示工作。 现场环境管理 参与甲方同施工单之间进行的隐蔽工程验收、单位验收和总体验收。 施工 现场 管理 施工 现场 组织完成办公 楼开清洁开荒 做好清洁开荒的各种准备，对部分完工可交付的楼层先期组织开荒。 制订清洗方案，测算所需费用，报甲方审定。 组织人力、物力、按需按时地完成清洗。 收集有关物业设计、建筑、设备设施及周边环境方面的资料，编写关于物业实施 方编制完善物业 管理方案 案。 了解本物业设备及安装状况，从管理适用性角度写出《项目设备评估报告》。 根据该方案制订实施细则，包括各岗位职责、各种操作规范、相关规章制度。 项目前期核心管理人员入驻现场。 管理处筹建 员工招聘到岗 完成综合办公楼管理处员工招聘培训。 根据工程需要，选调工程专业人员到现场。 选定管理办公室和工作用房（完成必要装饰）。 购置管理所需要的一切设备、工具、材料。 管理处开办 定制员工制服。 印制各种管理文件表格等印刷品，完成各种证件制作。 作好办公楼使用各项准备工作。 整个项目管理处全流程试运作 清洁开荒计划 序号 区域 项目 备注 地面、墙面清洁上蜡、 擦地机清洗、上蜡，高速抛光机 1 大厅 抛光 外围、地下车库、 地面冲洗，顶、风管、 抛光 2 自行车场、台阶 屋顶 桥架保洁 冲洗 地面、墙面、顶面；卫 高压水枪地刷、清洁剂 3 地刷、清洁剂 4 擦地机清洗、隔断清洁、卫生间 洁厕剂清洁、壁面万向握把 楼层 生间、茶水间、房间、 电梯厅、楼梯； 轿厢清洁 不锈钢保护膜清理、清洁、上不 锈钢光亮剂、沟槽清洁 委托专业公司 6 7

电梯 不锈钢保养 玻璃及石质墙面清洗 外墙 2、管理处试运行

办公楼验交开始至首批办公单位开始搬迁入住，此阶段作为管理处试运行阶

段 分类 工作内容 具体要求 设备资料收集，隐蔽工程档案收集与制作，为今后维护保养做好充分准备。 工 程 移 交 实物核查 收取并保管设备的附件、备件、零配件，开列清单备查。

资料交接 代表业主方接收设备资料（图纸、操作手册、维护保养手册等）。 对工程验收过程中发现的问题做好详细记录，作为设备资料留存备案。 根据图纸及设备清单，对已装设备或系统实物逐件复核，标明安装位置。 设备试运行、 调试 供货商到现场作专题培训，主要操作人员及预备人员一同参加。 供货方或安装方完成调试、试运行后，由物业设备工接收，负责操作、运行。 公司及项目设备人员，组成现场接收小组，参与竣工验收。 参与业主方 竣工验收 对在现场接收过程中出现的问题，出具整改通知书和整改建议报告，实时跟进施 工整改情况。 对上述各过程中发现的问题，及时与发展商联系，一般问题口头反馈，重要问题 反馈建议 及建议书面报告。 办公搬迁管理 办妥相有关登记手续 组织调配好搬迁车辆停放 组织调配好电梯使用 提供办公楼设备设施简况介绍 地下车库及地面临时停车点运行准备，划定停车泊位并编好车位号。 熟记办公楼车库状况 车辆管理 车辆进入办公楼后，由门卫安保用对讲机通知车库管理员，应立即引导车辆。 车道上严禁停放机动车和非机动车。 办 公 进 场 管 理 档案管理 竣工图纸、设备安装、隐蔽工程和管道、竣工验收等原始资料保管，建立设备台 帐。 建立办公客户档案并做好资料的保密工作。 建立物业全体员工档案，包括：简历、身份证明文件、技术等级证书、各项技能 证书。 所有岗位于验收日期确定后提前一至两周全面运转到岗。 岗点设置及岗位人员安排，实地培训与操作，全面接手办公楼安全管理。 安保管理 接受安装单位培训，接收监控及消防系统，确保各系统正常运行。 来访客人实行登记制度； 对进出人员实行出入证管理， 装修及维修施工人员办 妥出入证。 环境管理 编制环境管理作业指导书，岗点设置及岗位人员安排。

公司督查部负责组建开荒队伍，全面开荒保洁。在首批客户入住前完成首期开 荒。 科学、完善的做好大理石、不锈钢等材质的养护。 （园艺公司实地察看，设计现场绿化盆栽布置方案，在开荒保洁结束后客户入住 前盆栽摆放到位，美化环境。） 二、搬迁及设备调试装修管理阶段

该阶段时间为首批办公单位搬迁进驻开始至整个办公单位入驻基本完成， 各设备联动调试全面完成。本阶段工作重点是接待办公室搬迁和继续完成整 个设备的调试。同时，整个办公楼仍将有部分设备处于调试期，设备系统尚 不能完全运作且使用性能不稳定令办公楼设备系统突发性故障以及因对设施 不熟悉而造成人为使用不当故障率高发。因此，我们贯彻 密切沟通，合理规 划；预案充分，快速保障 以确保整个办公楼的正常使用 。

密切沟通， 合理规划 整个管理处将再建立搬迁调度服务热线， 随时能够与 相关搬迁单位保持畅通联络，及时掌握每日搬迁规模量，并预先做好在车辆 控制，电梯使用，周转场地设置，安全控制，垃圾收集、清运，环境保洁等 方面做好合理规划及充分布署相应的人力及物力。使整个搬迁过程对办公楼 正常的办公使用秩序影响降至最低。

预案充分，快速保障

通过前期工程介入对各系统性能的充分了解， 将办公楼各事项尤其在此阶 段出现的多发事件如电力供应（因用电负荷不均） ，空调系统（制冷，制热不 足，盘管滴水等）等作好充分的预案准备。并建立相应的快速反应保障队伍， 做到楼内的任何报修事件，

15 分钟内工程人员必到现场。

三、正常管理阶段

该阶段时间为从搬迁开始到整个办公楼完全正常使用，所有办公单位入 驻完成，我们将把管理的重点转到日常管理上来。综合办公楼管理处按全员 到岗运作。

本阶段管理必须严格按照 ISO9001 质量保证体系中有关的质量方针为纲， 以程序文件为依据， 以操作性文件为日常工作的标准， 严守管理质量关， 通过我 们的精心管理，保持和提升物业的品质和价值。

第六节【综合办公楼】物业项目管理服务目标

1、质量方针

公司确定对综合办公楼的管理方针是：精细化管理和星级式服务。 精细化管理 ——是指将管理 覆盖到每一个环节；

控制到每一个细节； 规范到每一项操作； 精确到每一个数据。

星级式服务 ——是指在服务上 确立星级式宾馆的服务宗旨； 移植星级式宾馆的服

务理念 ； 借鉴星级式宾馆的服务规范； 实行星级式宾馆的服务礼仪。

2、管理服务目标 ◆客户满意率 95%。（企业标准） ◆管理人员持证上岗率 90%。（企业

标准） ◆员工培训覆盖率 100%。（企业标准）

◆设备、设施运行完好率 98%。（企业标准） ◆消防设施运行完好率 95%。（企业标准）

◆客户投诉处理率 98%。（企业标准）

◆报修服务及时率 95%。（企业标准） ◆场地、建筑物、构筑物完好率 98%。（国家标准）

◆故障、事件响应时间 5 分钟。（企业标准） ◆管理区域内卫生清洁各种检查合格率

98%。（国家标准） ◆ 保安事件响应时间 5 分钟。（企业标准）

管理处事务管理

分 类 管 建立 24 小时值班制度，设服务电话，接客

细目 质量目标 处理及时率 目标值% 100 理 户报修、求助、投诉，及时处理与反馈， 处 有回访制度和记录 回访满意率 应急预案应知率 应急情况处置及时 处置及时率 零星维修和急修及时率 建立并落实维修服务承诺制 返修率 实现率 满意率 >98 100 100 100 <1 100 ≥ 90 定期向客户发放物业管理服务工作征求意 见单，对合理的建议及时整改 房屋及其公用设施设备档案资料齐全，分 类成册，查阅方便 建立业主和客户信息档案

实现率 资料完善率 100 100 设备管理 分 细目 类 设备资料、图纸，房屋竣工图等档案资料完整 无缺 资料完整率 内容完整率 建立设备、设施台帐 更新、补充及时率 计划完整性、覆盖率 100 质量目标 目标值 % 100 >98 >99 编制设备年、季和月度保养计划 基 管理制度齐全（安全运行、岗位责任、定期 巡回础 管 检查、维护保养、强制性检测、运行记 录、操作同 ISO9001 要求符合率 理 规程、维修回访等） 专业、特殊工种持证上岗 持证率 准用证、年检合格证， 特种设备持证运行 维保合同完备率 制定事故应急处理方案 建 建筑外观完好，清洁明亮，无破损，无黑 实现率 筑 色广告、乱涂和悬挂现象

100 100 100 方案完整率 100 100 管 招牌、霓虹灯 理 建筑结构完好 建筑内部标识系统完好 按计划作各类定期保养 按标准实施保养作业 无安全隐患和无破损率 维护及时率 标识布及率 保养计划实现率 保养标准合格率 维修及时率 100 >99 >99 >98 100 100 <1 100 >99 100 100 100 100 100 100 >98 100 100 故障维修及时，维修质量达标 水、电、气系统 维 护 保 电梯系统 照明系统 返修率 能源供应保证率 设施完好率 故障发生控制率 设备完好率 操作使用正常率 设施完好率 日常巡视到位率 养 楼宇自动化控制系统 智能化各系统 消防、给排水系统 给排水系统 设备、阀门、管道完好率 同 ISO9001 要求符合率 及时率和准确率 完成率 能耗管理

具备节能计划和方案 能耗计量跟踪及时 按月、季进行能耗统计 设备及机房环境整洁，无积水，通风良好， 机 符合运行要求 房 管 无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生 理 配备专业技术人员，严格执行操作规程 安保管理

分类 细目 文明值勤，语言规范 门禁 控制大件物品出门 符合率 100 实现率 符合率 100 100 质量目标 投诉率 大件物品出门登记率 目标值 % < 100 指挥疏导车辆出入 熟练、合理处理紧急事件 综合办公楼特点，制定安全防范措施 安全 办公楼公众场所无重大违纪违法案件 阻塞投诉率 应急预案应知率 措施覆盖率 实现率 巡检到位率 处理问题及时率 车辆阻塞发生率 违章泊车发生率 非机动车控制率 记录资料完整率 设备完好率 标志完好率 突发事件控制率 有责重大事故发生率 有责刑事罪案发生率 消防设施完好率 <1 100 100 100 100 100 0 0 >98 100 100 100 100 <1 <1 100 100 100 100 控制 按指定路线、频度巡检 及时排除不安全因素 疏导车辆出入车库 地面无违章泊车 车辆 非机动车停放有序 管理 出入车库有登记 相关设施、设备完好整洁 交通标志明显、完好无缺 及时处理突发事件 突发 事件 严防刑事案件发生 避免发生重大事故 火警 严格消防管理 控制 药剂及时更新率 设施定期试动率 消防人员培训率

环境管理

分 细目 类 水箱清洗 办 公 楼内一般公共区域保洁 保洁标准合格率 保洁频度实现率 >98 100 清洗频度、标准合格率 100 质量目标 目标值 % 楼 玻璃、大理石保洁 保 洁 消防箱、栓保洁

灯具保洁 电梯轿厢保洁 电梯门套保洁 地下车库环境保洁 道路、场地保洁 排水管、明暗沟疏通 污水井管理 保洁频度实现率 保洁标准合格率 保洁标准合格率 管道阻塞率 标准合格率 频度实现率 室 路灯、脚灯保洁 外 保 洁 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒 清运及时率 消毒完成率 药剂投放及时率 虫害控制，灭杀 药剂布及率 标准合格率 标准合格率 100 100 >98 0 100 100 >98 100 100 100 100 >98 墙、地面、标识保洁与维护 消防栓、箱保洁 玻璃、大理石保洁 室 内 家具、摆设保洁 操作频度实现率 保养标准合格率 100 100 保 器材、设施保洁、维护 洁 洗手间保洁 茶水间保洁 绿地、盆栽长势良好，修剪美观整齐，无 病虫害，无折损 化 管 理 无纸屑、烟头、石块等杂物

绿 标准合格率 >98 符合率 100