商业广场设施设备维保管理方案

商业广场设施设备维保管理方案_物业经理人

商业广场设施、设备的维保治理方案 一、根本状况

本商业广场设施、设备主要包括给排水、供配电、消防、智能化监控等各个子系统，其中：制定相应的工程设备治理制度，通过运用科学合理的治理方式，确保各项设备设施正常运作，为商户的生产、生活供应牢靠保障。

二、设施、设备的维保治理总要求

1、实行全面设备（设施）治理制度，强化设备的根底治理工作，修理和定期保养相结合。

2、制订和落实工作程序，每件事务和工作都有明确合理的程序，程序中的重要环节有统一的报表文件以及详细的经办人、责任人。 3、各专业商户管人员必需依据责任范围内设备、设施的实际状况，制定出适合于各分系统、设施的规章制度、修理保养规程，力求在实际运作过程中行之有据、做之有理。

4、运行值班人员负责设备、设施的运行操作及日常巡察检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发觉问题准时通知修理人员进展处理。 5、修理人员负责设备、设施的修理保养工作，并做好修理保养记录。 6、完善设备、设施信息治理系统，对每项设备、设施分类建立电子

档案，并保持实时更新。

四、设备治理维保内容及质量标准 1、给排水系统维保内容 序号 工程 工作要求 质量标准 1 给水管道

每月检查一次，随时清通管道 管道通畅，保证供水，外观无明显破损 2 阀门

每月检查一次，每周巡察检查一次，发觉问题，准时处理：小修准时修复。

无明显漏、滴、跑现象，开关敏捷 3 化粪池 清掏一年一次 无外溢

4 压力表

每月检查一次，每周巡察检查一次，发觉问题，准时处理：小修准时修复。

显示值正常，外观完好 5 机械润滑

每月检查一次，每季度加油

保证设施正常运转，无缺油、机械故障 6 排水管道

每月检查一次，随时清通，小范围除锈刷漆 外观完好，无堵塞 7

雨水管、地漏道

每月检查一次，随进清通每周巡察检查一次，发觉问题，准时处理：小修准时修复。

天台、地面雨水管口无明显杂物堵塞

8 井盖

随时检查，每周巡察检查一次，发觉问题，准时处理：小修准时修复。 每半年刷漆 无明显裂开、损坏 9 泵体

每季一次检查，发觉问题报告 运行正常

2、供配电系统维保内容 序号 工程 工作要求 质量标准

1电缆头 日常检查，小修即坏即修无不良接触、良好

2温控、湿控 日常检查，小修即坏即修外表清洁，显示正常，固定牢靠

3绝缘鞋、手套 每年送检

4断路器 日常检查，小修即坏即修标号清楚，性能良好

5指示灯，按钮，转换开关 日常检查，小修即坏即修外表清洁，标号清楚，固定牢靠

6电容无功补偿 每日检查，电容准时更换电容补偿三相平衡 7指示灯、保险 日常检查，小修即坏更换正常使用

8配电屏对地测试 日常检查接地良好 9整体保养每月一次 10配电房全面保养每年二次 11变压器性能检测每二年一次 3、室内外照明系统维保内容 序号 工程 工作要求 质量标准

1公共通道照明 日常检查，小修即坏即修 灯开关正常，线路完好 2楼梯照明 日常检查，小修即坏即修 灯开关正常，线路完好 3洗手间照明 日常检查，小修即坏即 修灯开关正常，线路完好 6应急灯，安全指示灯 日常检查，小修即坏即修 五、给排水系统治理 1、运行治理

1）给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

2）运行专人专职治理，严格执行持证上岗制度，定岗定人。 3）实行24小时值班制度。

4）消防系统定期进展试运行，确保系统安全牢靠。 2、修理保养

1）制定科学合理的修理保养规划并组织实施。 2）修理操作人员合理配置，严格执行持证上岗制度。

3）加强日常巡察、检查，切实执行“应修尽修、全面保养”的方针。 4）提高管网工作效率，有效处理管网系统的跑、冒、滴、漏现象，以削减损失，以到达节能、经济运行的目的。 3、应急预案

1）遇有事故，准时抢修，限水、停水24小时前通知商户。 2）检查漏水的精确位置及所属水质，并在许可力量下，马上设法制止漏水，若不能制止，应马上寻求支援，在支援人员到达之前尽量掌握现场，防止损坏扩大。

3）观看四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力设备、线缆等。 4）利用沙包等物件堆箱，防止漏水渗入电机等重要设备。 5）利用现有工具，设法清理现场。

6）如漏水可能会导致索赔等问题，须拍照存档以作日后证明。 7）日常巡察、检查时，应留意渠道及排水是否有淤泥、杂物，随时加以清理，以免堵塞。

8）如该部位曾经有水浸记录，平常应预备足够沙包，作为爆水管及雨季应急之用。

六、供配电系统维保治理 1、运行治理

1）工程技术部应依据不同设备、设施的性能、技术指标等，合理制订出维保规划及相应的操作和修理保养规程。

2）运行值班人员应严格根据值班规定实行24小时值班制，对大楼变压器室、凹凸压配电室等有关设备、设施进展巡回检查，同时做好相应记录。

3）运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必需严格按安全操作规程进展，执行〈工作票〉、〈操作票〉制度，坚固树立“安全第一”的思想，确保人身和设备、设施的安全。

4）运行值班人员必需留意和把握供电设备、设施的运行状况，发觉隐患，准时报告故障，并做好具体记录。 2、修理保养治理

1）修理人员进展日常修理保养工作必需严格根据〈电气修理治理规定〉及各种设备、设施的〈修理保养操作规程〉进展，并按要求做好安全保障措施和技术措施。

2）修理人员应熟识、把握大楼各系统全部照明器具状况，仔细做好修理工作、更换工作。

3）合理设计公共场所照明掌握线路，如露天场所的照明可以采纳光电掌握，采纳节能灯源，以到达节能、经济运行的目的。

4）工程技术部应定期组织人员对供配电系统进展全面的、系统的检查、调试，并依据实际需要充分做好合理用电调配和节能工作。 3、应急预案

1）在马上发生台风、暴雨时，工程技术部应组织人员对全部供配电

系统进展预防性检查，多方位监视，同时做好抢修工作预备。灾情过后，对供配电系统进展一次全面检查，发觉问题准时处理。

2）发生火灾时，运行值班人员应马上报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后，必需对供电设备、设施进展全面检查方可恢复供电。 3）发生故障，准时抢修，短时间不能完成抢修的，应通知商户。 4）限电、停电应提前24小时通知商户。 4、临时用电治理

1）为保障用电安全，临时用电实行申请制度，商户在拉线用电前，应填写〈临时用电申请表〉经物业部经理审批前方可临时用电。 2）用电期间，运行值班人员应依据用电状况，仔细做好巡察、检查工作，及进送、停电，保证供电。

3）用电后，修理及运行值班人员应积极协作商户做好临时用电的撤除工作，同时，进展仔细检查，保证安全，不留隐患。 七、消防系统维保治理 1、运行治理

1）实行24小时值班制度。

2）运行值班人员应亲密留意消防系统运行状况，并做好记录。 3）对于系统报警信号，值班人员应马上通知报警区域保安，并作好记录。如为误报，应通知修理人员进展修理。 2、修理治理

1）每月对系统修理保养一次。 2）每年对系统进展两次性能检测。 3）重要工程托付专业公司进展。 八、效劳承诺

1、商户有关工程方面的询问10分钟内到达现场。

2、消失意外停电、水管渗漏等紧急大事保证5分钟内到达现场。 3、急修准时完成，一般修理当天完成。 4、客人被困电梯10分钟内拯救。 5、各项修理业务返修率低于1%。 九、操作规程

凹凸压配电房的治理及操作规程

1、配电房必需设锁，闲人免进。进出配电房应放好防鼠档板。 2、值班期间制止从事与工作无关的一切事情，不得擅离职守。 3、接班人员未到位，当班人员不得离开工作岗位。

4、每班做好巡查记录，《变配电运行记录表》、《设备故障处理表》。 5、值班人员必需熟识触电急救方法。

6、对高（低）压操作及检修必需按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、验电笔、接地线等，而且在爱护人监护下执行操作。 7、需要停电进展线路检修时，首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的状况下，方可进展操作。

8、要执行停、送电操作，必需办好有关手续，坚持工作票制度。凡要执行10Kv高压局部及低压母联开关时，未经主管人员批准，不许操作。停电拉闸、检修停电要挂标志牌。

9、制止用超长金属物在带电低压柜上工作。

10、严格执行岗位职责，遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

11、配电房室内温度掌握在40℃以下。

12、停电时应先断开各分路的空气开关，再断开各回路掌握柜的隔离开关，然后再断开多功能断路器，最终再断开总隔离开关。制止带负荷拉刀闸（隔离开关）。

13、送电时首先检查各分路是否断开，然后合电源总隔离开关，多功能断路器，各分回路掌握隔离开关，最终按各分路的空气开关的挨次依次合闸送电。

14、在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时，应保持冷静，根据操作规程准时排解故障，并做好记录。 消防系统操作规程 一、主机掌握器 1）查询：

1、按下菜单（Menu）按钮到下一级菜单，选择菜单上需要查询信息前面相应数字的数字按钮。

2、退出查询按返回（Esc）按钮返回到上一级菜单。 2）联动：

1、查看是否为自动（黄色灯亮）。

2、联动设置：通过菜单上“系统设置”到下一级菜单，选择“联动设置”再到下一级菜单项选择择“自动”或“手动”。

3、快速查找联动信息：在菜单上选择“联动信息” 到信息栏，同时按下“Shift+回路（0、1、2、3）”能快速找到相应的回路，再通过上下（▲、▼）按钮查找需要的信息。

4、命令状态修改：在菜单上选择“联动命令”到信息栏，在信息栏上对“命令状态”进展修改，按“2”键为“已发出”，按“3”键为“未发出”。

3）故障：先按“停顿”键或“消音”按钮对警铃消音，否则按“复位”按钮对系统复位。假如主机死机请马上通知工程部处理。 二、消防播送

1、通过“联动信息”查看消防播送是否为“已发出”，否则通过“联动命令”进展修改。

2、合上动放盘上电源开关，将音量调整器调到“3”。 3、按下紧急播送按钮，再按下话筒按钮。 4、播送时在播送录放盘内装上磁带同时录音。 5、使用电子语音时按下“电子语音”按钮可自动播送。

三、消防电话：按下相应的电话按钮即可通话。 工程技术部交接班制度

1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必需提前征得主管人员同意，并按规定办理请假手续，才能请假。

2、交接班双方人员必需做好交接班的预备工作，准时进展交班。交接班的预备工作包括：查看运行记录，介绍进展状况和方式，以及设备检修、变更等到状况；清点仪表、工具；检查设备状况等等。交班时，双方在值班记录上签字。

3、在以下状况下不得交接班：

①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时； ②交接班预备工作未完成时： ③接班人员未到时；

④主管人员指定替代值班人员未到时；

⑤接班人员有酒醉现象或其它神志不清状况而未找到顶班时 工程技术部运行值班制度

1、必需坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必需有符合条件的人替岗，告知时间及去向。实行轮班就餐制。

2、依据操作规程及岗位责任制的要求，按时巡查，按规定做好设备运行状况记录。

3、巡查时必需要做到“看、听、嗅、摸、记”。

4、如消失设备故障，而当班人员不能处理，应准时上报。 5、值班人员接到报修时，通知相关人员进展修理。如特急修理，值班人员应准时修理。