【案例】温都水城金手杖养老公寓模式解剖(附：收费价目表与“清朋华友”合作模式)

【案例】温都水城金手杖养老公寓模式解剖（附：收费价目表、与“清朋华友”合作

模式）

蜗牛老龄事业俱乐部互助&分享&学习 名称：水城金手杖国际养生公寓位置：北京昌平区4A级景区温都水城内规模：建筑面积143801.25 平米，其中地下36172.46 平米，地上107628.79平米，共5栋公寓楼呈五塔式，可容纳1495户。

360°全周养老理念：5H+3E模式

所谓5H H=Hospital，联合国内心脑血管领域专家型医院——安贞医院，建立安贞联合医院。距离居所仅200米，空中绿色就诊通道，2至5分钟电瓶车无障碍护送直达。 H=Hotel，酒店医护式管理，建立健康档案， 24小时专业人员监护。医疗信息化服务：安全检测系统、紧急报警系统，红外监控系统，个性化居家管理系统。

H=Home，打造温馨、舒适的个性化居家感受；空中连廊将医院、酒店以及周边商业娱乐广场连接起来，全形态生活圈的无障碍并通。

H=Hot spring，“偏硅酸温泉群落”让老年人足不出户享受温泉理疗的养生功效。

H=Health，室内高尔夫、桌球、乒乓球、健身房、舞蹈教室，还有棋牌室、书画室、图书馆、音乐室、电影播放厅、露天剧场等一应俱全。所谓3E

E=Environment 环境，地处北京中轴线上，国家4A景区、环城水系包围，背靠成熟的社区服务。

E=Entertainment娱乐，温都水城与优势媒体合作，不定期举办的大型文艺活动。

E-Economy 创新“以房养老”模式，以北京市闲置房产，通过权威机构评估，以委托经营方式置换水城“金手杖”的相应公寓类型，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务。解决老人养老的资金难题，真正做到“以房养老”。

六大会员模式

北京温都水城金手杖国际养生公寓设计长期、短期两种模式，六种会员项目。长期会员模式1、15年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，期满前还可拥有直系亲属的续住资格，或者因其它原因退会时返还相应会费的资格。2、30年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，还可拥有老年公寓的继承、转让、委托经营在内的市场流转资格，坐享一代投入，三代受益的增值保障。在期满退会后会费将全额返还给会员，期间产生的市场流转增益归会员所有。短期会员模式3、短期租赁会员 ：建立随时入住、随时退租的年租方式，灵活性较强。4、老年“日托式”会员 ：想与老人乐享更多欢聚时光，白天又忙于工作无暇照顾老人，老年“日托式”是最好的选择。5、小憩会员：假日小憩服务，满足假日儿女出行，老人行动不便，无人照料的普遍需求。6、体验会员：为期3天的体验模式，实地参观、亲验“水城金手杖”的各项服务。水城金手杖老年养生公寓价目表30年会员入住收费一览

15年会员入住收费一览

5年会员入住收费一览

短期养老入住收费一览

以上为会员入会（房间）费用，每月根据个人情况额外支付其他费用大约为：

1.基础服务费：400元/月/人、700元/月/2人

2.热水：温泉入户，18元/吨；

3.自助餐费：早餐：6元；午餐、晚餐：12元/餐；如包月：750元/月/人（平均25元/天/人）；

4.水、电费：收费标准同普通住宅，按表计量收费。 “清朋华友”学子园的创新养老模式聂梅生“清朋华友”学子园是由清华校友总会房地产协会、全联房地产商会、精瑞人居发展基金会支持发起创立的老年人生活模式。首个项目于2014年6月19日落户北京水城金手杖养生公寓3号楼，于2014年10月18日举办庆典，“清朋华友”学子园正式面向社会。由此引起了轰动，引来了关于模式的热议。“清朋华友”在以下五个方面有所创新，分别是：生活理念即“清朋华友”内涵和定位、公益为核心即公益与盈利并重、轻资产战略、轻资产运营和金融创新尝试。这些创新源于13年的积累和沉淀。 一、生活理念 水城金手杖养生公寓3号楼所有权是宏福集团，基础服务是金手杖，那么“清朋华友”做什么，是在此基础上提供增值服务，是用这些服务让学子们拥有一个全新的生活模式：同窗养老、总结升华、服务社会、绽放精彩！

同窗养老。学子园面向高校年长校友，他们可以这几十人是清华校友，那十几人是北大校友，他们同窗过，他们是高知人群。

总结升华。学子园设立镜烟书院和公益平台，校友可以组织读书会、可以提出研究课题，并可以在公益平台申请经费。以此总结他们的人生积累，升华他们的人生智慧。同时，以此成果通过公益平台传递给中小学生、大学生等年轻人。年长学子的价值不应该随着时间递减，而是继续提升。这就是为什么“清朋华友”学子园不是养老项目而是一个引领老

年人的生活模式。

服务社会。包括三个方面，一是“清朋华友”学子园部分服务免费；二是服务对象不只限于入住学子园的校友，还包括社会上的校友，非入住校友符合条件可以购买“清朋华友”增值服务；三是接受捐赠，通过公益项目回馈社会。

在“清朋华友”学子园，您的人生将再次绽放精彩！ 二、公益为核心

“清朋华友”学子园在做前期调研之时，就确定了公益心态，因为，为老年人服务，为校友服务，是我作为清华学子应该承担的社会责任。明确以公益为核心后，由精瑞人居发展基金会参与发起和运作，策划了公益项目，一个是以绿色建筑部品为主题接受校友捐赠，一个是以“清朋华友”服务为主题的设计方案招募。在此影响下，我们还收到了清华大学校史馆图书捐赠。以此为基础，学子园将为“清朋华友”学子园的学子们提供更多的免费服务。 三、轻资产战略 “清朋华友”学子园在具体的实施中，得到了快速地推进，这背后与清华的推动有很大的关系。2011年“清华百年校庆”以后，学校成立清华校友总会房地产协会，学校请我做协会首届会长，我与协会名誉会长叶如棠（清华建筑系建五班，原建设部部长）商量好了做一件事——“我们这一任三年就做这个学子园”。在清华校友总会的资源优势下，学子园开始孕育。它的孕育还有全联房地产商会的资源优势。全联房地产商会也与2011年开始大量调研和研究，带领国内设计机构、运营机构、开发商等考察了美国、日本、台湾的老年社区，组织了五轮“高知人群养老需求调查”，150位的校友访谈和1000份的问卷调查。在此基础上，全联房地产商会联合全国老龄委办公室、美国老年住宅协会、中国老龄产业协会、中国医院协会等机构发布了《中国绿色养老住区联合评估认定体系》、《养老住区商业模式与价值工程》。

由于这些外界资源减少了学子园自身的投资和投入，因此，“清朋华友”采用轻资产

战略，下一步将继续发挥杠杆作用，在成都、深圳两地创建“清朋华友”学子园。

轻资产战略也为合作的重资产方带来了升值利益，水城金手杖在“清朋华友”学子园进驻后即进行一轮涨价销售。 四、轻资产运营 “清朋华友”学子园在确定了轻资产战略后，采用了轻资产运营模式，进行了服务顶层设计和品牌设计，并寻求优质养老项目和健康养老部品供应商。

1、服务设计

水城金手杖已有的服务设为基础服务，在此基础上，“清朋华友”提供增值服务，例如，候鸟养生、与校园图书馆联动图书借阅、经费支持课题研究为“清朋华友”学子组织同学聚会，商务会议等。“清朋华友”的增值服务、免费服务整合在“清朋华友”会所和镜烟书院中。2、产品设计

“清朋华友”学子园水城金手杖在产品设计中更多的考虑其金融属性，在学子们享受清朋华友生活方式的同时使自己的资金保值升值。现房型有：A户型53m2 ，B户型63m2 ，C户型72m2。基础月服务费400元/月/人、700元/月/2人。分为以下产品类型销售。

（1）30年使用权

使用权费用从100万到160万。使用权费用30年期满全额退还，入住5年后可转让，可继承。赠送“清朋华友”增值服务

（2）5年使用权

使用权费用从23万到31万。此费用不退换，未满5年期，可以转让。赠送“清朋华友”会所服务。

（3）“清朋华友”增值服务

清朋华友增值服务，现在主要推出候鸟养生服务。候鸟养生服务分为两种，一种是钻石服务，可以在海南、五大连池、成都享有每年150天/间的居住权益，还享有3年价值6000元的清朋华友会所服务。另一种是金卡服务，可以在海南、五大连池、成都享有每年100天/间的居住权益，还享有2年价值6000元的清朋华友会所服务。以上服务购买后，没有消费的余额在5年后退还。

（4）“清朋华友”会所服务

会所包括多功能教室、会议室、娱乐活动区，休闲会客区、读书区、VIP区以及办公区。会所设有电子视频、音响系统，设有三角钢琴、大屏幕LED电视、卡拉OK音响系统、XBOX娱乐系统。可为“清朋华友”学子组织讲座、视频会议、发布会、研讨会、读书会、金婚庆典等服务。

3、品牌设计

品牌设计包括两部分，一是硬件，二是软件。其中“清朋华友”会所内外装饰设计固定了品牌元素。软件服务也植入了品牌理念。而且在逐步形成标准化，更有利于轻资产运营模式。

1、学子人脉。“清朋华友学子”，这是一个强大的人脉圈，具有强大的资源，不仅丰

富、升华老年生活和心里，还将影响服务社会。

2、镜烟书院。镜烟书院是我和清华大学原副校长还有清华校友刘玉桐共同创办的，用文化养老，使学子们生活得健康、愉快、高雅；而且，挖掘清华、北大等高校离退休人员的智力资源，帮助他们从事学术研究，总结升华，著书立说，培养人才，继续奉献社会；书院还会为年轻在职人员的进修提高，为培养高端人才、领军人物做贡献。

3、绿色技术与产品。“清朋华友”会所设计采用自然通风、被动采光技术。在适老化设计的基础上要求绿色环保指标，在“清朋华友”会所中选用了节能外窗、亚麻地板、水净化器另外，硅藻泥涂料等绿色产品。今后我们将合作更多既适老又绿色的产品，并通过我们的电商平台“旺材”进行集团采购。 五、金融创新尝试 部分校友资金不足又没有贷款资格的问题形成了养老市场瓶颈，在解决这个问题的实践中探索了一些方式，其中保险行业的“以房养老”和有资质金融机构的“非资金池的众筹”在学子园中试点。“清朋华友”学子园还将继续金融创新，解决老年人资金瓶颈。 六、我国养老产业瓶颈 1、投资者瓶颈

目前，民办养老机构用地还无法取得划拨用地，土地成本过高导致养老机构建设投资过大，投资回收期过长，若想尽快收回投资，只有出售养老公寓，致使以养老服务为根本的养老机构变相成为房地产开发项目。

利用农村集体用地建设养老机构，零土地成本本可成为投资优势，但由于农村集体用地无法抵押贷款，建设投资的融资瓶颈限制了养老开发建设。

2、需求者瓶颈

大多数民营养老机构为了快速回笼建设投资多采取会员制营销模式，会员费（可继承、可转让、可退还）多在百万元以上。以清朋华友学子园为例，尽管入住者属于高收入老人，但一次性缴纳百万元以上的会员费仍有困难。受当前的政策限制，保险、基金和银行贷款等融资渠道尚不支持养老需求，会员费成为了广大校友入住清朋华友学子园的瓶颈。

医保接轨问题是需求者又一瓶颈。对于入住清朋华友学子园的清华校友而言，他们的医保在校医院，不准随便转出。尽管学子园紧邻北京安贞新康医院，由于医保的限制，给校友就医带来了很多不便。对于外地校友，医保问题就更难以解决。

清朋华友学子园正在与 “以房养老”保险机构和众筹金融平台等开展合作，探索解决上述两大瓶颈问题。 七、未来养老模式的试点 “清朋华友”学子园是开启了一扇门，走了一条探索之路。这里有成功也有一些不足。我们会继续探索、发展，希望已建、新建养老项目邀请“清朋华友”学子园进驻，共同为老年人服务。也希望优质先进的适老部品供应商与“清朋华友”学子园积极合作。我愿意和学子园一起成长。

“清朋华友”学子园只是迈出了养老模式探索的第一步，随着生活理念的不断变化，养老需求也不断提出新课题。另外如上所述，我国养老产业的发展还存在一些瓶颈，市场活力很旺，投资环境还没有匹配，希望会有更多的模式出来，使这个朝阳产业蓬勃发展。 版权声明：本文资料来源于温度水城官网、全经联、其他网络媒体等，如有版权不清晰之处，请随时致信蜗牛故事： 蜗牛福利把本文转发到朋友圈，截图发送到蜗牛故事老龄事业俱乐部微信公号后台，留下邮箱，把《老龄人群消费行为分析报告》送给你。蜗牛故事微信：yanglao737 微博：蜗牛故事养老投资QQ群：@首先需点击本文标题下方的蓝色小字关注公众账号，然后在公号对话框回复以下文章标题前的编号即可查看对应文章。例如：在公号对话框回复071，即可查看《台湾各类长期照护服务模式介绍》。071台湾各类长期照护服务模式介绍072美国养老地产得以制胜的8个法宝073日本养老住宅的商业模式和现

状分析074全球范围内最好的20个养老住宅社区项目调研报告075韩国近郊低密度高端养老社区TheHeritage：改变销售策略后实现85%入住率（韩剧《秘密花园》豪宅拍摄地）076国内外老年公寓盈利模式和案例分析及规划设计建议077德国的3种养老模式和4个养老特点078中国养老地产大调查：32家上市公司争食4万亿蛋糕 万科保利泰康玩法各不同079蓝海边的荆棘：中美两国养老地产经营模式研究080上海高东福利院、亲和源、星堡中环和合众人寿养老社区模式比较081商业养老社区如何夯实客户导入、运营管理和定价模式？（以美国HCP和亲和源、东方太阳城为例）082中国养老护理市场之辩083保险公司开办养老社区的2个优势和7个案例盘点084美国养老社区投资龙头HCP：分红率持续增长25年的光荣史是如何炼成的？086中国老年人消费需求特征和养老产业链分析：2015年护理和生活照料市场将超4500亿元，养老服务就业岗位需求500万个。087美国养老产业发展现状090中国人口老龄化4个阶段的划分：老龄金融是老龄产业核心引擎091养老产业链分析之《医疗保健行业篇》：最直接受益于老龄化的8个方向092美国居家养老研究：没想到美国的居家养老比例也高达90%以上093美国未来养老服务产业八大预测094美国笔架山村庄“会员制多元服务”养老模式的起源、特征和发展状况095美国【自然形成退休社区】养老模式的起源、特征与发展096中国老龄产业背景数据和机构养老商业模式浅析097太申祥和国际敬老院100%入住率到底是不是谣言？!049日本SunCity：日本高端养老地产运营管理机构的代表050美国养老社区分类、盈利模式、典型案例大盘点051走近日本日医学馆：拥有25年历史的三大养老地产连锁运营机构之一052美国社区养老代表案例：希伯来之家、福克斯·希尔社区、Burke 康复中心053漂洋过海看养老：国外养老产业深度研究报告054互联网养老先行者“奥维通信”深度研究报告055鞠川阳子：详解养老产业三维产业链模型056韩国首家持续照料退休社区（CCRC）：罕见的三代同堂新型养老社区模式058零距离参观美国养老院：对你的孩子好一些，他们将决定你去哪家养老院。059法国养老市场和养老体系报告（上、下）060如何设计一个靠谱的养老服务产业商业模式061德国养老地产发展研究：需护理老人约230万，其中80万人选择机构养老。062王石谈万科养老地产（附：万科“三位一体”养老

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