房产如何信托
发布网友
发布时间：2022-04-21 23:19
共2个回答
热心网友
时间：2023-08-03 17:06
信托公司帮助的融资地产开发商必须是有一定资质，而且是有过成功“经验”，已经成功运作多个楼盘，而且融资拟建的楼盘的地理位置要有很好的销售预期的。如果已经在银行办理了“开发贷款”就更好了，这样就说明银行也对这家地产商比较认可，最少要符合以上条件信托公司才有可能帮他融资，否则，就得想其他途径进行融资了，比如有限合伙，但要准备至少1年25%以上的融资成本。
那么开发商的资质通过以后，信托公司将如何处理这些业务呢？
一、审核财务报表信托公司审核财务报表一定是要经过“会计师事务所”审计后的，这样才能客观、公证的反应地产商过去3-5年的经营情况，审核经营情况一方面是进一步了解地产商的实力，最为重要的是测评地产商“资金回笼”的能力，地产商固定资金回笼的金额必须大于“融资额度”，这样才能确保到期还款；
二、评估抵押物(抵押物的类型也要根据信托计划的类型而定，有些客户一上来就问有没有土地抵押?如果没有就pass掉，这是比较片面的
如果是贷款模式，则需要请第三方来评估“抵押物”，一般是土地、在建工程、预售楼盘，评估的价格要是融资额度的2倍以上才能考虑融资，抵押率必须在50%以下，就是说一旦还款有困难，进入到处置资产的过程，即使抵押物打5折卖出，也能确保投资人的本金和收益；
如果是股权模式，则要准备控股的相关工作，重要的有3点，一个是股权的转让或者抵押，一个是派入董事监督地产企业的经营运作，第三个就是控制房地产开发商的各类印章和证照；还有更重要的就是看这家地产开发商是否有过不良的“信用记录”？是否给其他企业做过担保？是否之前有其他的负债经历？欠了别人的钱是否已经还清？这些都是用来评测“股权”价值的重要依据；
（很多客户会把这两个模式混为一谈，于是又要求股权又要求土地的，忽略了派入董事监督地产企业的经营运作这项重要条款）。
三、房屋价格压力测试 (信托公司都是用最坏的市场预期去融资的，返过来说中国的房地产能在短期内下降30%~40%)
100 万理财计划第一条说过测评地产企业的现金流以确保资金回笼，只是这一点是不够的，信托公司还要根据地产楼盘周边其他房价等综合因素来预估，预估这块楼盘市场价销售后能回款多少钱，然后就是要做一个房价的“压力测试”，一般是假设房价按现在市场价格下跌30-40%卖出是否能确保资金回笼，如果房价下跌 30-40%仍能保证房地产开发商正常还款，则这个“地产项目信托计划”基本可以规避房价下跌的风险。
综上所述，一个地产信托计划的形成，如果企业的现金流没有问题，楼盘的市场前景非常看好，地产商抵押物足值，房子盖起来后即使下跌30%价格卖出也能确保开发商按时还款，则这个“地产信托计划”就基本能经得起推敲和市场的考验，投资人可以考虑适当参与，计划的风险基本在可控的范围内，已经比较安全了。
热心网友
时间：2023-08-03 17:07
目前信托市场负面报道太多，投资信托产品时需要慎重选择产品，房地产投资也是同样的道理。
不能说房地产信托不好，要从交易对手方实力、项目所处地理位置和市场前景来分析，建议投资者选择一二线城市优质地区的房地产项目，不要盲目选择。
