怎样认识土地储备新政
发布网友
发布时间：2022-04-24 01:36
共1个回答
热心网友
时间：2023-10-19 00:53
日前，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会四部委联合发布了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（以下简称《通知》），明确自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。该《通知》核心内容包括：清理压缩土地储备机构、规范土地储备行为、加强土地储备规模控制、妥善处置土地储备债务、调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理、推动土地收储*采购工作、加强土地储备项目收支预决算管理等多个方面。
该怎样理解《通知》背景，以及核心内容、影响范围？记者采访了中国人民大学公共关系学院土地管理系教授叶剑平。
防范地方债务风险是目的
根据《通知》，各地区在规范土地储备行为时，县级（含）以上法定行政区划原则上只设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理，对于重复设置的，应当压缩归并和重新纳入土地储备名录管理。各地区应将土地储备机构和从事*融资等其他非土储职能的业务相分离。
事实上，《通知》主要目的之一在于理顺土地储备机构和城投公司关系，进一步规范两者职能。对清理甄别后认定为地方债务的土地储备贷款（截至2014年底），需纳入*性基金预算管理，偿债资金通过预算统筹安排，并逐步发行地方*债券进行置换；而自2016年起，各地不得再向银行举借土地储备贷款。
叶剑平表示，《通知》的目的在于防范已经存在的地方债务风险，清楚界定土地储备机构的职责。在城镇化发展过程中，土地储备还承担了土地储备以外的多项职能。例如：城市发展、投融资、旧城改造、拆迁、征地等等，都离不开土地储备的参与。因此，土地储备的职能实际上被扩大化了。城市土地归国家所有，国家把土地使用权让渡给市场，*把土地出让的职能让渡给土地储备机构。土地储备机构代表土地所有者去征收和转让土地。随着城市发展需要，一些土地储备机构又配套成立了各种各样的公司，例如城投公司、基础设施投资公司等，所有这些公司实际上都是围绕着土地的征收、出让等活动来开展的。这些公司所做的一些工作，很多应该是由土地储备机构完成的。因此，一些情况下，土地储备机构和相关公司会存在职责不清的现象。而公司企业化的运作，也会带来一些系统外的风险。在这样的背景下，土地储备机构就不应该再作为一个借贷的主体，银行也不应该再给土地储备机构继续发放贷款，《通知》正是为了规范土地储备金融秩序，防范地方债务风险。
当前供给侧改革的迫切需要
《通知》依据《预算法》等法律规定对土地储备资金的使用管理进行了规范，即从2016年1月1日起，对土地储备资金的筹集渠道进行了明确，并且强调专款专用，土地储备机构日常费用和土地储备资金严格分账核算，不得混用。《通知》提出地方国土资源主管部门应当积极探索土地征收、收购、收回等涉及的拆迁安置补偿方面的*购买服务，并约定采购仅限于储备土地的前期开发。《通知》要求各地土储机构应当根据当地经济发展水平、财力状况、年度土地供应量、年度地方债务限额、地方*还款能力等因素确定其土地储备总体规模，同时要加强预决算管理。
《通知》明确，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入*性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级*代发地方*债券筹集资金解决。
在*财政核算的债务限额的前提下，可以通过发行的债券来借钱补充地方的预算开支，而不能再用收储的土地作为抵押。过去地方向商业银行贷款，部分是用储备土地作为抵押，这部分贷款客观上有相当大的风险，而且有些是通过地方平台公司做的贷款，有些贷款资金是投入到有收益的基础设施的项目，而有些资金可能使用渠道不是很恰当，未来有相当大的潜在风险。
关于贷款关闸，叶剑平表示，由于职能界定明确，土地储备机构不需要再去贷款，而只需要接受*委托由*拨款。至于*拨款的来源，不管是财政收入，还是城市发债，则是需要*考虑和解决的事情，“从宏观角度出发，这也是供给侧改革的需要”，叶剑平说。
市场之手的新机遇
但有些工作是可以通过市场配置来完成，《通知》提到，要发挥市场的作用，可以委托第三方，甚至由市场来参与这样的一些形式。土地储备机构作为*的委托人，可以组织社会相关机构来完成这件事。未来，市场将发挥更大的作用，民间资本融入城市建设的渠道会更多样化。“关上了一扇门，打开了一扇窗”，叶剑平做了这样一个比喻。
《通知》带来的利好，最明显的就是市场“这只手”能够有机会介入城市的发展中来，打破了原来土地储备由*垄断的这种格局。*由参与者变成了组织者，完成了这样的角色转变。土地收储的资金，以前完全靠财政和银行借贷，现在变成用地方债和社会基金来投入。传统意义上的土地储备机构需要转型，新的土地储备机构将以组织者的角色出现，整合社会有效资源，来完成城市建设中的相关工作。
与此同时，多手段控制储备土地总量，有利于控制*性债务及房地产“去库存化”。加强储备土地总量控制主要从土地供给方面加强管理。土地储备总量取决于当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方*债务限额、地方*还款能力等诸多因素。适当压缩储备土地规模，将从资金需求源头方面**性债务的无序扩张。同时，考虑今年初全国各省份披露的财政收入数据，在一般财政收入吃紧，尤其土地财政收缩的大趋势下，未来地方*用于土地收储的资金将更多依赖于*债券，但*债券额度由*及省级*统筹，所以土地收储规模将进一步缩减。
叶剑平认为，长期来看，《通知》对土地出让价格不会有大的影响。不过在土地储备转型的窗口期，由于土地供应可能会减少，会造成土地价格上涨。受去库存的影响，机构调整的窗口期内甚至可能不会推出新的土地，以消化原有库存。叶剑平表示，市场是配置资源的有效手段，在供过于求或者相对持平的时候，只有生产适销对路的产品才能销售掉，如果不能适销对路，成本又高的话，形成滞压，就会产生风险，土地也是如此。
热心网友
时间：2023-10-19 00:53
日前，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会四部委联合发布了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（以下简称《通知》），明确自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。该《通知》核心内容包括：清理压缩土地储备机构、规范土地储备行为、加强土地储备规模控制、妥善处置土地储备债务、调整土地储备筹资方式、规范土地储备资金使用管理、推动土地收储*采购工作、加强土地储备项目收支预决算管理等多个方面。
该怎样理解《通知》背景，以及核心内容、影响范围？记者采访了中国人民大学公共关系学院土地管理系教授叶剑平。
防范地方债务风险是目的
根据《通知》，各地区在规范土地储备行为时，县级（含）以上法定行政区划原则上只设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理，对于重复设置的，应当压缩归并和重新纳入土地储备名录管理。各地区应将土地储备机构和从事*融资等其他非土储职能的业务相分离。
事实上，《通知》主要目的之一在于理顺土地储备机构和城投公司关系，进一步规范两者职能。对清理甄别后认定为地方债务的土地储备贷款（截至2014年底），需纳入*性基金预算管理，偿债资金通过预算统筹安排，并逐步发行地方*债券进行置换；而自2016年起，各地不得再向银行举借土地储备贷款。
叶剑平表示，《通知》的目的在于防范已经存在的地方债务风险，清楚界定土地储备机构的职责。在城镇化发展过程中，土地储备还承担了土地储备以外的多项职能。例如：城市发展、投融资、旧城改造、拆迁、征地等等，都离不开土地储备的参与。因此，土地储备的职能实际上被扩大化了。城市土地归国家所有，国家把土地使用权让渡给市场，*把土地出让的职能让渡给土地储备机构。土地储备机构代表土地所有者去征收和转让土地。随着城市发展需要，一些土地储备机构又配套成立了各种各样的公司，例如城投公司、基础设施投资公司等，所有这些公司实际上都是围绕着土地的征收、出让等活动来开展的。这些公司所做的一些工作，很多应该是由土地储备机构完成的。因此，一些情况下，土地储备机构和相关公司会存在职责不清的现象。而公司企业化的运作，也会带来一些系统外的风险。在这样的背景下，土地储备机构就不应该再作为一个借贷的主体，银行也不应该再给土地储备机构继续发放贷款，《通知》正是为了规范土地储备金融秩序，防范地方债务风险。
当前供给侧改革的迫切需要
《通知》依据《预算法》等法律规定对土地储备资金的使用管理进行了规范，即从2016年1月1日起，对土地储备资金的筹集渠道进行了明确，并且强调专款专用，土地储备机构日常费用和土地储备资金严格分账核算，不得混用。《通知》提出地方国土资源主管部门应当积极探索土地征收、收购、收回等涉及的拆迁安置补偿方面的*购买服务，并约定采购仅限于储备土地的前期开发。《通知》要求各地土储机构应当根据当地经济发展水平、财力状况、年度土地供应量、年度地方债务限额、地方*还款能力等因素确定其土地储备总体规模，同时要加强预决算管理。
《通知》明确，自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。土地储备机构新增土地储备项目所需资金，应当严格按照规定纳入*性基金预算，从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排，不足部分在国家核定的债务限额内通过省级*代发地方*债券筹集资金解决。
在*财政核算的债务限额的前提下，可以通过发行的债券来借钱补充地方的预算开支，而不能再用收储的土地作为抵押。过去地方向商业银行贷款，部分是用储备土地作为抵押，这部分贷款客观上有相当大的风险，而且有些是通过地方平台公司做的贷款，有些贷款资金是投入到有收益的基础设施的项目，而有些资金可能使用渠道不是很恰当，未来有相当大的潜在风险。
关于贷款关闸，叶剑平表示，由于职能界定明确，土地储备机构不需要再去贷款，而只需要接受*委托由*拨款。至于*拨款的来源，不管是财政收入，还是城市发债，则是需要*考虑和解决的事情，“从宏观角度出发，这也是供给侧改革的需要”，叶剑平说。
市场之手的新机遇
但有些工作是可以通过市场配置来完成，《通知》提到，要发挥市场的作用，可以委托第三方，甚至由市场来参与这样的一些形式。土地储备机构作为*的委托人，可以组织社会相关机构来完成这件事。未来，市场将发挥更大的作用，民间资本融入城市建设的渠道会更多样化。“关上了一扇门，打开了一扇窗”，叶剑平做了这样一个比喻。
《通知》带来的利好，最明显的就是市场“这只手”能够有机会介入城市的发展中来，打破了原来土地储备由*垄断的这种格局。*由参与者变成了组织者，完成了这样的角色转变。土地收储的资金，以前完全靠财政和银行借贷，现在变成用地方债和社会基金来投入。传统意义上的土地储备机构需要转型，新的土地储备机构将以组织者的角色出现，整合社会有效资源，来完成城市建设中的相关工作。
与此同时，多手段控制储备土地总量，有利于控制*性债务及房地产“去库存化”。加强储备土地总量控制主要从土地供给方面加强管理。土地储备总量取决于当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方*债务限额、地方*还款能力等诸多因素。适当压缩储备土地规模，将从资金需求源头方面**性债务的无序扩张。同时，考虑今年初全国各省份披露的财政收入数据，在一般财政收入吃紧，尤其土地财政收缩的大趋势下，未来地方*用于土地收储的资金将更多依赖于*债券，但*债券额度由*及省级*统筹，所以土地收储规模将进一步缩减。
叶剑平认为，长期来看，《通知》对土地出让价格不会有大的影响。不过在土地储备转型的窗口期，由于土地供应可能会减少，会造成土地价格上涨。受去库存的影响，机构调整的窗口期内甚至可能不会推出新的土地，以消化原有库存。叶剑平表示，市场是配置资源的有效手段，在供过于求或者相对持平的时候，只有生产适销对路的产品才能销售掉，如果不能适销对路，成本又高的话，形成滞压，就会产生风险，土地也是如此。
